Zakup mieszkania od dewelopera: Bezpieczny przewodnik z DFG 2026

Zakup mieszkania od dewelopera to jedna z najważniejszych decyzji finansowych i życiowych, która wymaga solidnego przygotowania i znajomości obowiązujących przepisów. Przygotowałam ten kompleksowy przewodnik, aby krok po kroku przeprowadzić Cię przez cały proces od weryfikacji dewelopera, przez analizę dokumentów, aż po odbiór techniczny i przeniesienie własności. Moim celem jest pomóc Ci bezpiecznie przejść przez wszystkie etapy, unikając pułapek prawnych i finansowych, co jest kluczowe dla spokoju ducha i sukcesu Twojej inwestycji.

Bezpieczny przewodnik po zakupie mieszkania od dewelopera

Dlaczego rynek pierwotny to dobry wybór w 2026 roku?

Decyzja o zakupie mieszkania na rynku pierwotnym, zwłaszcza w perspektywie roku 2026, niesie ze sobą szereg korzyści, które warto wziąć pod uwagę. Przede wszystkim, nowe mieszkanie daje Ci możliwość personalizacji przestrzeni często możesz wprowadzić zmiany w układzie ścian, wybrać standard wykończenia, a nawet wpłynąć na detale, zanim jeszcze klucze trafią w Twoje ręce. To ogromny atut w porównaniu do rynku wtórnego, gdzie często trzeba godzić się na kompromisy lub ponosić dodatkowe koszty remontu. Ponadto, nowe budynki charakteryzują się zazwyczaj niższymi kosztami utrzymania ze względu na nowoczesne technologie, lepszą izolację termiczną i energooszczędne rozwiązania. Co równie ważne, kupując mieszkanie od dewelopera, nie płacisz 2% podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), co stanowi znaczną oszczędność. Wreszcie, dzięki nowym regulacjom prawnym, o których za chwilę opowiem, bezpieczeństwo transakcji na rynku pierwotnym znacząco wzrosło, co dla wielu moich klientów jest argumentem decydującym.

Najważniejsze zmiany w prawie, które chronią cię jako kupującego

Jako ekspertka w dziedzinie nieruchomości, z pełnym przekonaniem mogę stwierdzić, że nowa ustawa deweloperska (Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy), która w pełni obowiązuje od 1 lipca 2024 roku, jest prawdziwym przełomem w ochronie interesów kupujących. To właśnie ona wprowadziła mechanizmy, które znacząco zwiększają bezpieczeństwo Twojej inwestycji. Kluczowym elementem jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). Jest to swego rodzaju parasol ochronny, który zabezpiecza 100% Twoich środków wpłaconych na rachunek powierniczy w przypadku upadłości dewelopera lub banku prowadzącego ten rachunek. Składki na DFG są obowiązkowe i wynoszą do 0,45% wartości wpłaty dla otwartego rachunku powierniczego oraz 0,1% dla zamkniętego. To oznacza, że Twoje pieniądze są bezpieczne, niezależnie od tego, co stanie się z deweloperem. Dodatkowo, ustawa nałożyła na deweloperów obowiązek posiadania rachunku powierniczego, co oznacza, że Twoje wpłaty nie trafiają bezpośrednio na konto dewelopera, lecz są przechowywane przez bank i wypłacane zgodnie z postępem prac. Rozszerzona została również zawartość prospektu informacyjnego, który teraz musi zawierać jeszcze więcej szczegółowych danych o inwestycji, deweloperze i jego finansach, w tym szkic koncepcji zagospodarowania terenu i jego otoczenia. To wszystko sprawia, że jako kupujący masz dostęp do pełniejszej informacji i znacznie większe poczucie bezpieczeństwa.

Krok 1: weryfikacja dewelopera i komu powierzasz swoje pieniądze

Jak prześwietlić firmę w KRS i internecie? Czerwone flagi, których nie możesz ignorować

Zanim w ogóle zaczniesz myśleć o konkretnym mieszkaniu, musisz dokładnie sprawdzić dewelopera. To, komu powierzasz swoje pieniądze, jest absolutnie kluczowe. Zawsze powtarzam moim klientom: nie spiesz się z decyzją i dokładnie prześwietl firmę. Zacznij od Krajowego Rejestru Sądowego (KRS). To publiczne źródło informacji o kondycji finansowej i historii firmy. Możesz sprawdzić, czy deweloper nie ma zaległości podatkowych, czy nie toczą się przeciwko niemu postępowania egzekucyjne, a także jaka jest jego historia kapitałowa. Warto również poszukać opinii o poprzednich inwestycjach dewelopera w internecie na forach, grupach dyskusyjnych czy w mediach społecznościowych. Pamiętaj jednak, aby podchodzić do nich z dystansem i szukać wiarygodnych źródeł.

• Brak ukończonych inwestycji: Jeśli deweloper nie ma w portfolio żadnych zrealizowanych projektów, to duża czerwona flaga.
• Liczne negatywne opinie: Pojedyncze negatywne komentarze mogą się zdarzyć, ale ich duża liczba, zwłaszcza powtarzające się zarzuty dotyczące jakości wykonania, terminowości czy kontaktu, powinny wzbudzić Twoją czujność.
• Brak danych w KRS lub nieścisłości: Upewnij się, że dane w KRS są aktualne i kompletne. Jakiekolwiek braki lub rozbieżności to powód do niepokoju.
• Zbyt atrakcyjna cena: Czasami cena, która wydaje się zbyt dobra, aby była prawdziwa, rzeczywiście taka jest. Może to świadczyć o problemach dewelopera lub niskiej jakości wykonania.
• Brak transparentności: Jeśli deweloper unika odpowiedzi na pytania dotyczące finansowania, harmonogramu czy dokumentacji, to znak, że coś jest nie tak.

Warto również wspomnieć, że planowane jest uruchomienie rządowego portalu „DOM” z publiczną bazą danych o deweloperach, ich historii i ewentualnych sankcjach. To będzie kolejne cenne narzędzie w Twojej weryfikacji.

Sprawdzenie księgi wieczystej gruntu upewnij się, że deweloper ma prawo do działki

Kolejnym absolutnie kluczowym krokiem jest sprawdzenie księgi wieczystej gruntu, na którym ma powstać Twoje wymarzone mieszkanie. To dokument, który powie Ci, kto jest faktycznym właścicielem działki i czy nie ciążą na niej żadne obciążenia. Musisz zweryfikować, czy deweloper jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym działki. To podstawowa informacja, która potwierdza jego prawo do dysponowania nieruchomością. Co więcej, niezwykle ważne jest, aby sprawdzić, czy grunt nie jest obciążony hipotekami na rzecz podmiotów trzecich, innych niż bank finansujący inwestycję dewelopera. Takie hipoteki mogą stanowić poważne zagrożenie dla Twojej inwestycji, jeśli deweloper wpadnie w kłopoty finansowe. Pamiętaj, że dostęp do ksiąg wieczystych jest publiczny i możesz je sprawdzić online, znając numer księgi.

Wizyta na terenie budowy i ocena poprzednich inwestycji co mówią mury?

Oprócz weryfikacji dokumentów, zawsze rekomenduję osobistą inspekcję. Jeśli budowa już się rozpoczęła, odwiedź teren budowy. Zwróć uwagę na porządek, organizację pracy, a także ogólne wrażenie. Oczywiście, jako laik nie ocenisz jakości konstrukcji, ale możesz zauważyć, czy prace idą zgodnie z harmonogramem i czy deweloper dba o detale. Co więcej, jeśli to możliwe, odwiedź poprzednie, ukończone inwestycje dewelopera. Poproś o kontakt do mieszkańców (jeśli deweloper jest transparentny) lub po prostu przejdź się po osiedlu. Zwróć uwagę na jakość wykonania części wspólnych, stan elewacji, zagospodarowanie terenu, a także na ogólne wrażenie po kilku latach użytkowania. Mury i ich mieszkańcy potrafią powiedzieć bardzo wiele o standardach pracy dewelopera.

Krok 2: analiza lokalizacji i otoczenia czy to twoje wymarzone miejsce

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP): twoja tajna broń przeciwko niemiłym niespodziankom

Lokalizacja to nie tylko adres, ale całe otoczenie, które będzie wpływać na Twój komfort życia. Jednym z najważniejszych dokumentów, który musisz sprawdzić, jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). To Twoja tajna broń przeciwko niemiłym niespodziankom! MPZP to akt prawa miejscowego, który określa przeznaczenie i zasady zagospodarowania terenu. Dzięki niemu dowiesz się, co może powstać w sąsiedztwie Twojej przyszłej inwestycji. Czy obok planowanego bloku ma powstać kolejna droga szybkiego ruchu, fabryka, a może park? Czy widok z Twojego okna nie zostanie za kilka lat zasłonięty przez kolejny, wyższy budynek? MPZP możesz sprawdzić w urzędzie gminy lub miasta, a coraz częściej także online, na portalach rządowych (np. gov.pl). Nie lekceważ tego kroku to inwestycja w Twój przyszły spokój.

Komunikacja, usługi, tereny zielone co sprawdzić w najbliższej okolicy?

Poza MPZP, musisz dokładnie ocenić bieżące otoczenie. To czynniki, które bezpośrednio wpłyną na Twoje codzienne funkcjonowanie. Zwróć uwagę na:

• Dostępność komunikacji miejskiej: Jak daleko jest do przystanków autobusowych, tramwajowych czy stacji metra? Jakie są połączenia z centrum miasta i innymi ważnymi punktami?
• Bliskość sklepów i usług: Czy w pobliżu znajdują się supermarkety, mniejsze sklepy spożywcze, apteki, banki, poczta?
• Edukacja i opieka zdrowotna: Czy w okolicy są szkoły, przedszkola, żłobki, a także przychodnie lekarskie czy szpitale?
• Tereny zielone i rekreacyjne: Czy masz dostęp do parków, lasów, ścieżek rowerowych, placów zabaw? To niezwykle ważne dla jakości życia, zwłaszcza jeśli masz dzieci lub zwierzęta.
• Infrastruktura drogowa: Czy dojazd do pracy lub innych ważnych miejsc będzie komfortowy i nie zajmie zbyt wiele czasu?

Hałas, nasłonecznienie, widok z okna detale, które zdecydują o komforcie życia

Wybierając konkretne mieszkanie, zwróć uwagę na detale, które często są pomijane, a mają ogromny wpływ na komfort życia. Poziom hałasu to jeden z nich czy mieszkanie jest zlokalizowane blisko ruchliwej ulicy, torów kolejowych, a może lotniska? Nasłonecznienie mieszkania jest równie ważne. Orientacja okien na wschód, zachód, północ czy południe decyduje o tym, ile światła słonecznego będzie wpadać do wnętrza i o jakich porach dnia. Mieszkanie z oknami tylko od północy może być ciemne i chłodne, natomiast od południa bardzo nagrzewać się latem. Wreszcie, widok z okna. To coś, co będzie Ci towarzyszyć każdego dnia. Upewnij się, że nie zostanie on zasłonięty przez przyszłą zabudowę, a jeśli tak, to dowiedz się, kiedy i co dokładnie ma powstać. Te pozornie drobne kwestie mogą zadecydować o tym, czy w swoim nowym mieszkaniu poczujesz się naprawdę komfortowo.

Krok 3: umowy pod lupą jak czytać dokumenty aby nie żałować

Umowa rezerwacyjna: co musi zawierać i kiedy odzyskasz wpłacone środki?

Zanim podpiszesz umowę deweloperską, często deweloper proponuje zawarcie umowy rezerwacyjnej. Zgodnie z nową ustawą deweloperską, taka umowa musi zawierać szereg kluczowych informacji, takich jak cena lokalu, termin zawarcia umowy deweloperskiej oraz wysokość opłaty rezerwacyjnej. Co ważne, opłata rezerwacyjna nie może przekroczyć 1% ceny lokalu. To bardzo istotne zabezpieczenie dla Ciebie. Kluczową zmianą jest również to, że w przypadku, gdy jako klient nie uzyskasz kredytu hipotecznego (np. z powodu negatywnej decyzji banku), deweloper ma obowiązek zwrócić Ci wpłaconą opłatę rezerwacyjną. To znacząco zmniejsza ryzyko utraty środków na wczesnym etapie transakcji i daje Ci większy spokój w procesie ubiegania się o finansowanie.

Prospekt informacyjny: skarbnica wiedzy o inwestycji, którą musisz poznać

Prospekt informacyjny to dokument, który deweloper ma obowiązek dostarczyć Ci przed zawarciem umowy deweloperskiej. To prawdziwa skarbnica wiedzy o inwestycji i deweloperze, którą musisz dokładnie poznać. Nowe przepisy znacznie rozszerzyły jego zawartość, co jest dla Ciebie ogromną korzyścią. Prospekt powinien zawierać szczegółowe informacje dotyczące: danych dewelopera (w tym jego historii i doświadczenia), stanu prawnego nieruchomości (księga wieczysta, obciążenia), planowanego harmonogramu prac, ceny mieszkania, a także standardu wykończenia. Co istotne, teraz musi on również zawierać szkic koncepcji zagospodarowania terenu i jego otoczenia, co pozwala lepiej ocenić przyszłe sąsiedztwo. Nie traktuj prospektu jako formalności to Twoje główne źródło informacji, które pomoże Ci podjąć świadomą decyzję.

Analiza umowy deweloperskiej: kluczowe zapisy, na które musisz zwrócić uwagę

Umowa deweloperska to najważniejszy dokument w całym procesie zakupu mieszkania. Musi być ona zawarta w formie aktu notarialnego, co gwarantuje jej ważność prawną i chroni obie strony. Zawsze radzę moim klientom, aby przed jej podpisaniem skonsultowali ją z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości. Oto kluczowe zapisy, na które musisz zwrócić szczególną uwagę:

• Termin przeniesienia własności: Upewnij się, że w umowie jest jasno określony ostateczny termin, w którym deweloper zobowiązuje się przenieść na Ciebie własność mieszkania. To gwarantuje, że nie będziesz czekać w nieskończoność.
• Kary umowne: Sprawdź zapisy dotyczące kar umownych zarówno tych, które deweloper zapłaci Tobie za opóźnienia, jak i tych, które Ty możesz zapłacić deweloperowi (np. za opóźnienia w płatnościach). Zwróć uwagę na ich wysokość i warunki naliczania.
• Standard wykończenia: To jeden z najczęstszych punktów spornych. Umowa musi zawierać szczegółowy opis standardu wykończenia lokalu i części wspólnych. Im bardziej precyzyjny, tym lepiej dla Ciebie.
• Sposób pomiaru powierzchni: Od początku 2026 roku obowiązują nowe, ujednolicone zasady obliczania powierzchni użytkowej na podstawie normy PN-ISO 9836. Upewnij się, że umowa odwołuje się do tej normy, co ma wyeliminować spory o wliczanie np. powierzchni pod ściankami działowymi.
• Zgoda banku dewelopera na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu: To bardzo ważny punkt. Musi być w niej informacja o zgodzie banku finansującego dewelopera na to, że po zapłacie ceny przez Ciebie, Twoje mieszkanie zostanie wyodrębnione z hipoteki obciążającej całą inwestycję. Bez tego, mimo zapłaty, Twoja nieruchomość nadal mogłaby być obciążona długami dewelopera.

Załączniki do umowy: rzut mieszkania i standard wykończenia diabeł tkwi w szczegółach

Nie zapominaj, że integralną częścią umowy deweloperskiej są jej załączniki. To właśnie w nich często kryją się najważniejsze detale. Rzut mieszkania, czyli jego plan, musi być zgodny z tym, co oglądałeś i co zostało Ci przedstawione. Sprawdź wymiary, rozmieszczenie pomieszczeń, okien, drzwi, a także instalacji. Równie istotny jest szczegółowy opis standardu wykończenia. Nie wystarczy ogólne stwierdzenie "wysoki standard". Powinien on precyzować rodzaj materiałów (np. konkretny typ okien, drzwi, grzejników, rodzaj tynków, instalacji), kolorystykę, a nawet marki użytych elementów. Im dokładniejszy opis, tym mniejsze ryzyko rozczarowań i sporów w przyszłości. Pamiętaj, że diabeł tkwi w szczegółach, a te załączniki są Twoją gwarancją, że otrzymasz dokładnie to, za co płacisz.

Krok 4: finanse pod kontrolą czyli pełen obraz kosztów zakupu

Cena mieszkania to nie wszystko jakie dodatkowe koszty musisz uwzględnić?

Wielu kupujących skupia się wyłącznie na cenie mieszkania, zapominając o dodatkowych kosztach, które znacząco wpływają na ostateczny budżet. Zawsze uczulam moich klientów, aby mieli pełen obraz wydatków. Oto, co musisz uwzględnić:

• Taksa notarialna: Płacisz ją dwukrotnie przy podpisaniu umowy deweloperskiej oraz przy umowie końcowej (przeniesienia własności). Koszty taksy notarialnej z tytułu umowy deweloperskiej są dzielone po połowie między Ciebie a dewelopera.
• Opłaty sądowe: Za wpisy w księdze wieczystej (np. wpis własności, wpis hipoteki).
• Prowizja dla banku i ubezpieczenie kredytu: Jeśli finansujesz zakup kredytem hipotecznym, musisz liczyć się z kosztami prowizji za udzielenie kredytu oraz obowiązkowymi ubezpieczeniami (np. na życie, od utraty pracy, ubezpieczenie niskiego wkładu własnego).
• Koszty wykończenia lokalu: To często największy dodatkowy wydatek, który obejmuje m.in. podłogi, malowanie, meble, sprzęt AGD, zabudowę kuchni i łazienki.

Warto pamiętać, że zakup na rynku pierwotnym jest zwolniony z 2% podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), co jest znaczną oszczędnością w porównaniu do rynku wtórnego.

Rachunek powierniczy (otwarty vs. zamknięty): jak realnie chronione są twoje pieniądze?

Obowiązkowy rachunek powierniczy to jeden z filarów bezpieczeństwa transakcji deweloperskich. Jego mechanizm działania jest prosty: Twoje wpłaty nie trafiają bezpośrednio do dewelopera, lecz są gromadzone na specjalnym koncie w banku. Dopiero po spełnieniu określonych warunków bank wypłaca środki deweloperowi. Istnieją dwa rodzaje rachunków powierniczych:

Rachunek otwarty	Rachunek zamknięty
Najpopularniejszy na rynku.	Najbezpieczniejszy dla nabywcy.
Bank wypłaca deweloperowi transze środków po zakończeniu kolejnych etapów budowy, kontrolując postęp prac.	Bank wypłaca deweloperowi całość środków dopiero po przeniesieniu własności mieszkania na nabywcę.
W przypadku upadłości dewelopera, środki są chronione przez DFG.	W przypadku upadłości dewelopera, środki są chronione przez DFG.

Jak widzisz, rachunek zamknięty oferuje najwyższy poziom bezpieczeństwa, ponieważ deweloper otrzymuje pieniądze dopiero po faktycznym zakończeniu transakcji i przeniesieniu własności. Rachunek otwarty również jest bezpieczny dzięki kontroli banku i DFG, ale środki są wypłacane deweloperowi w trakcie budowy.

Deweloperski fundusz gwarancyjny (DFG) dodatkowy parasol ochronny dla twojej inwestycji

Wspomniany już Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) to prawdziwy game changer w ochronie nabywców. To dodatkowe, niezwykle ważne zabezpieczenie, które działa jak parasol ochronny dla Twojej inwestycji. DFG został stworzony po to, aby chronić 100% środków nabywców wpłaconych na rachunek powierniczy w przypadku, gdy deweloper ogłosi upadłość lub upadłość ogłosi bank prowadzący rachunek powierniczy. Oznacza to, że nawet w najgorszym scenariuszu, Twoje pieniądze nie przepadną. Składki na DFG, pobierane od każdej wpłaty na rachunek powierniczy, są niewielkie (do 0,45% dla rachunku otwartego i 0,1% dla zamkniętego), a w zamian otrzymujesz pełne bezpieczeństwo finansowe. Moim zdaniem, to jedna z najważniejszych zmian prawnych, która znacząco podnosi zaufanie do rynku pierwotnego.

Kredyt hipoteczny a harmonogram wpłat jak zgrać płatności z postępem budowy?

Jeśli finansujesz zakup mieszkania kredytem hipotecznym, niezwykle ważne jest, abyś dokładnie zgrał harmonogram wpłat z postępem budowy. Banki wypłacają transze kredytu zgodnie z etapami realizacji inwestycji, co jest ściśle powiązane z zapisami w umowie deweloperskiej. Musisz upewnić się, że harmonogram płatności w umowie deweloperskiej jest realistyczny i zgodny z tym, co oferuje Twój bank. Czasami banki mają swoje wewnętrzne procedury i wymagają np. określonego procentu zaawansowania prac, zanim wypłacą kolejną transzę. Wszelkie opóźnienia w budowie mogą wpłynąć na wypłaty kredytu i generować dodatkowe koszty (np. odsetki od niewypłaconej kwoty). Dlatego tak ważne jest, aby dokładnie przeanalizować harmonogram płatności zarówno z deweloperem, jak i z doradcą kredytowym, aby uniknąć nieporozumień i problemów finansowych w przyszłości.

Krok 5: odbiór techniczny mieszkania ostatnia prosta przed kluczami

Jak przygotować się do odbioru? Checklista i niezbędne narzędzia

Odbiór techniczny to jeden z najważniejszych momentów w całym procesie. To Twoja ostatnia szansa na zgłoszenie wszelkich usterek i niedociągnięć, zanim staniesz się pełnoprawnym właścicielem. Przygotowanie jest kluczowe! Zawsze radzę, aby na odbiór zabrać ze sobą kogoś, kto ma doświadczenie budowlane może to być znajomy, ale najlepiej wynająć profesjonalnego inspektora budowlanego. Oto, co musisz mieć ze sobą:

• Rzuty mieszkania: Szczegółowe plany, które otrzymałeś od dewelopera.
• Opis standardu wykończenia: Dokument, który precyzuje, co i jak ma być wykonane.
• Poziomica: Do sprawdzenia pionów i poziomów ścian, podłóg, parapetów.
• Miarka (najlepiej laserowa): Do weryfikacji wymiarów pomieszczeń, otworów okiennych i drzwiowych.
• Latarka: Do oświetlenia trudno dostępnych miejsc, sprawdzenia instalacji.
• Tester gniazdek: Do sprawdzenia poprawności podłączenia instalacji elektrycznej.
• Kartka i długopis/tablet: Do sporządzania szczegółowego protokołu odbioru.
• Aparat fotograficzny/smartfon: Do dokumentowania wszelkich usterek.
• Zapalniczka/świeczka: Do sprawdzenia szczelności okien i wentylacji.

Najczęstsze usterki w nowych mieszkaniach co i jak sprawdzać?

Podczas odbioru technicznego musisz być bardzo skrupulatny. Deweloperzy, mimo najlepszych chęci, często popełniają błędy. Oto najczęstsze usterki i wskazówki, jak je sprawdzać:

• Krzywe ściany i sufity: Sprawdź poziomicą i latarką, czy ściany są równe i proste, a kąty proste.
• Niedociągnięcia malarskie: Zwróć uwagę na zacieki, pęcherze, nierówności, niedomalowane miejsca.
• Nieszczelne okna i drzwi: Sprawdź ich funkcjonowanie, czy łatwo się otwierają i zamykają, czy nie ma rys na szybach. Użyj zapalniczki, aby sprawdzić szczelność (płomień nie powinien drżeć).
• Problemy z instalacjami: Sprawdź wszystkie gniazdka (testerem), włącz i wyłącz światła, sprawdź drożność wentylacji, działanie grzejników.
• Wylewki podłogowe: Powinny być równe i bez pęknięć. Sprawdź poziomicą.
• Balkony i tarasy: Zwróć uwagę na spadki (czy woda będzie prawidłowo odpływać), stan balustrad, płytek.
• Części wspólne: Chociaż nie są częścią Twojego mieszkania, warto rzucić okiem na klatkę schodową, windę, garaż to świadczy o ogólnej jakości inwestycji.

Protokół odbioru: jak skutecznie zgłaszać wady i egzekwować ich naprawę?

Każda wykryta usterka musi zostać wpisana do protokołu odbioru. To oficjalny dokument, który stanowi podstawę do roszczeń. Opisz wadę precyzyjnie, a jeśli to możliwe, dołącz zdjęcia. Zgodnie z przepisami, deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do zgłoszonych wad (czyli na przyjęcie ich lub odrzucenie z uzasadnieniem) oraz 30 dni na ich usunięcie od daty podpisania protokołu. Jeśli deweloper nie wywiąże się z tych terminów, masz prawo wezwać go do wykonania prac, a w ostateczności zlecić naprawę na jego koszt lub dochodzić odszkodowania. Pamiętaj, aby zawsze zachować kopię protokołu odbioru z podpisami obu stron.

Wada istotna kiedy możesz odmówić odbioru lokalu?

Nowe przepisy wprowadziły bardzo ważną zmianę dotyczącą wady istotnej. Jeśli podczas odbioru stwierdzisz wadę, która uniemożliwia użytkowanie lokalu zgodnie z przeznaczeniem (np. brak okien, poważne problemy konstrukcyjne, brak instalacji), masz prawo do odmowy odbioru lokalu. To bardzo silne narzędzie w rękach nabywcy. W takiej sytuacji możesz wezwać rzeczoznawcę budowlanego, który oceni, czy wada rzeczywiście jest istotna. Jeśli rzeczoznawca potwierdzi wadę istotną, jest to podstawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej, co jest ostatecznością, ale daje Ci możliwość wycofania się z transakcji bez ponoszenia strat. To znacząco wzmacnia Twoją pozycję negocjacyjną i chroni przed przyjęciem mieszkania niezdatnego do użytku.

Krok 6: przeniesienie własności i co dalej

Umowa końcowa w formie aktu notarialnego moment, w którym stajesz się właścicielem

Po pomyślnym odbiorze technicznym i ewentualnym usunięciu usterek, nadchodzi moment podpisania umowy końcowej (przeniesienia własności). Podobnie jak umowa deweloperska, musi być ona zawarta w formie aktu notarialnego. To właśnie w tym momencie formalnie stajesz się właścicielem mieszkania. Notariusz odczyta treść umowy, upewni się, że wszystkie warunki zostały spełnione, a następnie strony złożą podpisy. Po tym akcie, deweloper nie ma już żadnych praw do nieruchomości, a Ty możesz cieszyć się swoim nowym lokum. Pamiętaj, że koszty notarialne związane z tą umową również ponosisz Ty, chyba że umowa deweloperska stanowi inaczej.

Założenie księgi wieczystej dla lokalu i wpis hipoteki

Po podpisaniu umowy przeniesienia własności, notariusz złoży wniosek do sądu wieczystoksięgowego o założenie księgi wieczystej dla Twojego lokalu. Księga wieczysta to publiczny rejestr, który zawiera wszystkie najważniejsze informacje o nieruchomości, takie jak jej właściciel, powierzchnia, a także wszelkie obciążenia. Jeśli zakup finansowany był kredytem, notariusz złoży również wniosek o wpis hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej. To standardowa procedura, która zabezpiecza interesy banku. Cały proces założenia księgi wieczystej i wpisu hipoteki może potrwać od kilku tygodni do kilku miesięcy, w zależności od obłożenia danego sądu.

Przeczytaj również: Deweloper: Kto to i jak sprawdzić, by kupić bezpiecznie?

Rękojmia za wady jak długo deweloper odpowiada za jakość mieszkania?

Nawet po odbiorze i przeniesieniu własności, Twoje prawa są chronione. Deweloper odpowiada za wady fizyczne mieszkania w ramach rękojmi. Standardowo, okres rękojmi wynosi 5 lat od daty odbioru lokalu. Oznacza to, że jeśli w ciągu tych pięciu lat odkryjesz wady, które istniały w momencie odbioru lub powstały z przyczyn tkwiących w nieruchomości, masz prawo zgłosić je deweloperowi. Musisz to zrobić niezwłocznie po ich wykryciu. Deweloper ma obowiązek usunąć wady lub zrekompensować Ci ich wartość. Pamiętaj, aby wszelkie zgłoszenia wad w ramach rękojmi składać na piśmie, najlepiej listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, aby mieć dowód zgłoszenia. To ważne zabezpieczenie, które daje Ci spokój na długie lata po zakupie.