Właściciel mieszkania widzi dziś więcej ogłoszeń z obniżoną ceną, a kupujący ma większy wybór niż rok wcześniej. Odpowiedź na pytanie, czy mieszkania staniały, nie jest jednak jednakowa dla całej Polski, bo inaczej zachowują się ceny ofertowe, transakcyjne, rynek pierwotny i wtórny.
Rynek mieszkań wyhamował, ale nie wszędzie ceny spadły
- Stabilizacja jest dziś trafniejszym określeniem niż ogólnopolska przecena.
- W I kwartale 2026 roku w pięciu z sześciu największych miast średnie ceny transakcyjne lekko spadły kwartał do kwartału.
- Największe roczne obniżki odnotowano we Wrocławiu i Krakowie.
- Gdańsk wyróżniał się wzrostem cen zarówno kwartalnie, jak i rocznie.
- Kupujący zyskali przede wszystkim większy wybór i mocniejszą pozycję negocjacyjną.
Najpierw trzeba rozdzielić ceny ofertowe i transakcyjne
W ogłoszeniu widzimy cenę ofertową, czyli kwotę, której oczekuje sprzedający. Cena transakcyjna pojawia się dopiero w akcie notarialnym i często jest niższa, szczególnie gdy lokal długo czeka na nabywcę albo wymaga remontu. To właśnie ta druga wartość lepiej pokazuje, ile rynek rzeczywiście zapłacił.
Według danych AMRON-SARFiN w I kwartale 2026 roku średnie ceny transakcyjne mieszkań w pięciu z sześciu największych ośrodków spadły względem poprzedniego kwartału o około 0,5-1%. Nie oznacza to jednak gwałtownego załamania. Bardziej przypomina to korektę po okresie bardzo szybkich wzrostów.
W ofertach widać natomiast więcej obniżek, ponieważ część sprzedających zaczęła dostosowywać oczekiwania do realnego popytu. Czasem lokal jest tańszy nie dlatego, że cały rynek się załamał, lecz dlatego, że pierwsza cena była po prostu zbyt wysoka.
W których miastach mieszkania rzeczywiście potaniały
Największe różnice widać między poszczególnymi miastami. Dlatego ogólnopolska średnia może być myląca dla osoby, która planuje zakup w konkretnej dzielnicy.
| Miasto | Zmiana kwartalna w I kw. 2026 | Zmiana roczna | Co z tego wynika |
|---|---|---|---|
| Wrocław | lekki spadek | -3,36% | Najwyraźniejsza roczna korekta wśród analizowanych dużych rynków. |
| Kraków | lekki spadek | -2,39% | Większa dostępność ofert poprawiła pozycję kupujących. |
| Warszawa | lekki spadek | wzrost do 1% | Rynek jest stabilny, ale dobre lokale nadal są drogie. |
| Poznań | lekki spadek | wzrost do 1% | Widać wyhamowanie, nie szeroką przecenę. |
| Łódź | lekki spadek | wzrost do 1% | Większy wybór daje więcej miejsca na negocjacje. |
| Gdańsk | +2,22% | ponad 6% | To wyjątek na tle pozostałych największych miast. |
Podane wartości dotyczą średnich cen transakcyjnych za metr kwadratowy, a nie każdego mieszkania. W praktyce lokal w dobrze skomunikowanej części miasta może drożeć mimo spadku średniej dla całego ośrodka. Z kolei mieszkanie na obrzeżach, z wysokimi kosztami remontu lub problemem prawnym może wymagać kilkuprocentowej korekty.
Moja ocena jest prosta: kupujący nie powinien pytać wyłącznie o to, czy cena za metr spadła w całym mieście. Ważniejsze jest, jak długo konkretne ogłoszenie jest aktywne, ile podobnych lokali konkuruje z nim w okolicy i za ile sprzedano nieruchomości o zbliżonym standardzie.
Dlaczego ceny nie spadają mocniej
Na pierwszy rzut oka niższy popyt powinien szybko przełożyć się na duże obniżki. Rynek mieszkaniowy działa jednak wolniej, bo właściciele często nie muszą sprzedawać natychmiast, a deweloperzy ograniczają liczbę nowych inwestycji, gdy sprzedaż słabnie.
Drugim ważnym czynnikiem jest kredyt. W II kwartale 2026 roku banki udzieliły 83,6 tys. nowych kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 39,7 mld zł. Liczba kredytów wzrosła o 14,3% względem poprzedniego kwartału. Część tej aktywności dotyczyła refinansowania, ale dane nadal pokazują, że zdolność zakupowa klientów się odbudowuje.
Jeżeli finansowanie staje się łatwiej dostępne, sprzedający zyskują argument, by nie obniżać cen zbyt agresywnie. Dlatego większa liczba kredytów może zatrzymać przecenę, nawet gdy kupujący oczekują dalszych spadków.
Przeczytaj również: Warszawa: Całkowite koszty mieszkania? Sprawdź, ile zapłacisz!
Największe znaczenie ma lokalna podaż
Ceny mocniej reagują tam, gdzie jednocześnie pojawia się dużo nowych mieszkań, a liczba zainteresowanych zakupem rośnie wolniej. W takich miejscach można znaleźć promocje, lokale z wyposażeniem w cenie albo większe ustępstwa przy negocjacjach.
W dzielnicach z ograniczoną podażą sytuacja wygląda inaczej. Mieszkanie z dobrym dojazdem, balkonem, miejscem postojowym i rozsądnym układem może sprzedać się szybko nawet wtedy, gdy średnia dla miasta pozostaje bez zmian.
Co naprawdę można dziś wynegocjować
Nie zakładałbym automatycznie, że każdą cenę da się obniżyć o 10%. Pole negocjacji zależy od stanu lokalu, czasu ekspozycji, sytuacji właściciela oraz tego, czy cena początkowa była realistyczna.
| Sytuacja mieszkania | Realistyczne podejście |
|---|---|
| Nowe mieszkanie od dewelopera | Negocjacja ceny, miejsca postojowego, komórki lub wykończenia. |
| Lokal wystawiony od kilku dni | Mała przestrzeń do obniżki, zwłaszcza przy dobrej lokalizacji. |
| Ogłoszenie aktywne od kilku miesięcy | Większa szansa na obniżkę, szczególnie przy słabym standardzie. |
| Mieszkanie do generalnego remontu | Argumentem jest koszt prac, który może wynieść od kilkudziesięciu do ponad 100 tys. zł. |
Przy negocjacjach najlepiej posługiwać się konkretami. Jeśli mieszkanie o powierzchni 60 m² kosztuje 12 000 zł za metr, jego cena wynosi 720 000 zł. Obniżka o 5% daje 36 000 zł różnicy, ale podobną kwotę może pochłonąć remont, podatek, wyposażenie albo miejsce parkingowe.
Najczęstszy błąd kupujących polega na porównywaniu wyłącznie ceny za metr. Ja zawsze sprawdzam również piętro, ekspozycję, czynsz administracyjny, stan instalacji, fundusz remontowy i koszt doprowadzenia mieszkania do używalności. Ta analiza często pokazuje, że pozornie tańszy lokal wcale nie jest najlepszą okazją.
Kupować teraz czy jeszcze czekać
Nie ma jednej odpowiedzi dla każdego, ale można przyjąć kilka praktycznych zasad. Osoba kupująca mieszkanie dla siebie powinna patrzeć przede wszystkim na miesięczny koszt kredytu, stabilność dochodów i jakość konkretnej nieruchomości. Czekanie na idealny moment bywa mniej opłacalne niż wynegocjowanie dobrej ceny dziś.
Jeżeli zakup jest inwestycją, trzeba liczyć pełną stopę zwrotu, a nie tylko potencjalny wzrost wartości. Znaczenie mają czynsz, podatek, pustostany, remonty i lokalny popyt na najem. Tańszy metr w słabiej skomunikowanej lokalizacji może generować niższy przychód i więcej problemów.
Na dalsze spadki mogą liczyć przede wszystkim kupujący elastyczni, gotowi zaakceptować inną dzielnicę, piętro lub standard. Osoby potrzebujące konkretnego mieszkania w konkretnej lokalizacji powinny raczej obserwować rynek i negocjować, zamiast zakładać, że każda nieruchomość stanieje w tym samym tempie.
- Porównaj co najmniej trzy podobne mieszkania w tej samej okolicy.
- Sprawdź ceny transakcyjne, a nie tylko ogłoszenia.
- Policz remont, wyposażenie, miejsce postojowe i koszty kredytu.
- Zapytaj, jak długo oferta jest dostępna i czy cena była już zmieniana.
- Złóż ofertę opartą na argumentach, nie na przypadkowym procencie rabatu.
Najważniejszy wniosek dla kupujących w 2026 roku
W 2026 roku mieszkania w Polsce nie potaniały równomiernie. W części dużych miast ceny transakcyjne lekko spadły, ale w Gdańsku nadal rosły, a w wielu lokalizacjach utrzymały się blisko wcześniejszych poziomów.
Dla kupującego najcenniejsza zmiana to nie spektakularna przecena, lecz większa liczba ofert, spokojniejszy rynek i możliwość negocjacji. Jeżeli znajdziesz lokal dobrze wyceniony, z uregulowanym stanem prawnym i kosztami możliwymi do udźwignięcia, sama nadzieja na kolejny spadek nie powinna przesłonić realnej wartości tej nieruchomości.
