Przy podpisywaniu aktu notarialnego cena mieszkania to dopiero część rachunku. To, ile kosztuje notariusz przy kupnie mieszkania, zależy przede wszystkim od wartości lokalu, rynku, rodzaju umowy oraz tego, czy zakup finansujesz kredytem. Poniżej rozkładam te koszty na konkretne kwoty, pokazuję przykładowe wyliczenia i wskazuję opłaty, o których kupujący często przypominają sobie dopiero w kancelarii.
Największa różnica wynika z podatku PCC i rodzaju transakcji
- Taksa notarialna za sprzedaż lokalu mieszkalnego wynosi maksymalnie połowę stawki wynikającej z rozporządzenia.
- Do wynagrodzenia notariusza trzeba doliczyć 23% VAT, wypisy aktu oraz opłaty sądowe.
- Na rynku wtórnym standardowy PCC wynosi 2% ceny mieszkania, ale przy pierwszym lokalu można skorzystać ze zwolnienia.
- Przy mieszkaniu za 600 000 zł sama taksa notarialna z VAT to maksymalnie około 1 950 zł.
- Zakup na kredyt może zwiększyć rachunek o opłatę za wpis hipoteki i dodatkowe czynności.
Z czego składa się rachunek u notariusza
Potocznie mówi się, że płacimy „notariuszowi”, ale na końcową kwotę składa się kilka różnych pozycji. Nie wszystko trafia do kancelarii. Notariusz pobiera także podatki i opłaty sądowe, a następnie przekazuje je właściwym instytucjom.
- Taksa notarialna, czyli wynagrodzenie za przygotowanie i sporządzenie aktu.
- VAT 23% naliczany od taksy oraz niektórych czynności dodatkowych.
- Wypisy aktu notarialnego, potrzebne dla kupującego, sprzedającego, banku i sądu.
- Opłata za wpis własności do księgi wieczystej, zwykle 200 zł.
- PCC, czyli podatek od czynności cywilnoprawnych przy zakupie na rynku wtórnym.
Moim zdaniem największy błąd polega na pytaniu wyłącznie o cenę aktu. Bez informacji o podatku, wypisach i wpisach wieczystoksięgowych otrzymasz tylko częściową wycenę, która może wyraźnie odbiegać od kwoty do zapłaty w dniu podpisania dokumentów.
Taksa notarialna zależy od wartości mieszkania
Rozporządzenie określa maksymalne stawki taksy notarialnej. Przy sprzedaży lokalu mieszkalnego maksymalna stawka wynosi połowę podstawowej stawki. To limit, a nie obowiązkowy cennik. Kancelaria może zaproponować niższe wynagrodzenie, dlatego przed rezerwacją terminu warto poprosić o pełną kalkulację.
Poniższe wartości pokazują maksymalną taksę za umowę sprzedaży mieszkania, już z doliczonym VAT, ale bez wypisów, PCC i opłat sądowych.
| Wartość mieszkania | Maksymalna taksa netto | Maksymalna taksa brutto |
|---|---|---|
| 400 000 zł | 1 185 zł | około 1 458 zł |
| 500 000 zł | 1 385 zł | około 1 704 zł |
| 600 000 zł | 1 585 zł | około 1 950 zł |
| 800 000 zł | 1 985 zł | około 2 442 zł |
| 1 000 000 zł | 2 385 zł | około 2 937 zł |
Dla mieszkania wartego 600 000 zł wyliczenie wygląda następująco. Pełna stawka wynosi 3 170 zł netto, ale przy sprzedaży lokalu mieszkalnego stosuje się połowę, czyli 1 585 zł netto. Po doliczeniu VAT otrzymujemy około 1 950 zł brutto.
Do tej kwoty dochodzą wypisy. Ich cena zależy od długości aktu i liczby egzemplarzy, dlatego najczęściej trzeba przyjąć kilkadziesiąt do ponad 100 zł. Jeżeli akt obejmuje wiele stron, pełnomocnictwo, wykreślenie hipoteki albo dodatkowe oświadczenia, rachunek będzie wyższy.
Rynek wtórny i pierwotny oznaczają inny rachunek
Zakup mieszkania z rynku wtórnego
Przy zakupie od osoby prywatnej zwykle pojawia się podatek PCC w wysokości 2% wartości rynkowej mieszkania. Przy lokalu za 600 000 zł daje to 12 000 zł, więc podatek może być znacznie wyższy niż sama taksa notarialna.
Osoba kupująca swoje pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym może skorzystać ze zwolnienia z PCC. Warunkiem jest co do zasady brak posiadania wcześniej prawa własności mieszkania, domu lub udziału w takim prawie. Wyjątkiem może być udział nie większy niż 50% nabyty w drodze dziedziczenia. Przy bardziej złożonej historii własności najlepiej potwierdzić sytuację przed podpisaniem aktu, ponieważ utrata zwolnienia oznacza dodatkowe tysiące złotych.
Przeczytaj również: Mieszkanie 30m²: Geniusz aranżacji. Jak zmieścić wszystko?
Zakup od dewelopera
Przy zakupie nowego mieszkania od dewelopera cena zazwyczaj zawiera VAT, dlatego kupujący nie płaci dodatkowo 2% PCC od przeniesienia własności. Nadal występują jednak taksa, wypisy i opłaty sądowe.
Jeżeli zawierasz umowę deweloperską w formie aktu notarialnego, wynagrodzenie notariusza za czynności związane z tą umową oraz koszty sądowe powinny zostać podzielone po równo między dewelopera i nabywcę. Warto sprawdzić, czy przedstawiona kalkulacja rzeczywiście uwzględnia ten podział. Przy końcowej umowie przenoszącej własność zasady rozliczenia mogą wyglądać inaczej, dlatego decydujące znaczenie ma treść umowy i konkretna czynność.
| Rodzaj zakupu | Najważniejszy dodatkowy koszt | Co zwykle płaci kupujący |
|---|---|---|
| Rynek wtórny, pierwsze mieszkanie | Brak PCC, jeśli spełniasz warunki zwolnienia | Taksa, VAT, wypisy i opłaty sądowe |
| Rynek wtórny, kolejne mieszkanie | PCC 2% wartości rynkowej | Wszystkie koszty notarialne oraz PCC |
| Rynek pierwotny | Brak PCC przy sprzedaży opodatkowanej VAT | Taksa, VAT, wypisy i opłaty sądowe zgodnie z umową |
Kredyt hipoteczny może dodać kolejne opłaty
Zakup za gotówkę jest prostszy kosztowo. Przy kredycie hipotecznym dochodzi wpis hipoteki do księgi wieczystej, za który pobiera się co do zasady 200 zł opłaty sądowej. Bank może też wymagać osobnego oświadczenia lub aktu notarialnego dotyczącego ustanowienia hipoteki.
Za ustanowienie hipoteki na zabezpieczenie kredytu mieszkaniowego maksymalna taksa wynosi jedną czwartą stawki podstawowej, obliczanej od kwoty hipoteki. Przykładowo przy zabezpieczeniu na 480 000 zł maksymalna opłata wyniesie około 827 zł brutto, jeśli czynność jest wykonywana jako osobny akt. W praktyce sposób rozliczenia zależy od dokumentów przygotowanych przez bank.
Jeżeli księga wieczysta dla lokalu nie istnieje, może pojawić się także 100 zł za jej założenie. Dodatkowe koszty wystąpią również wtedy, gdy trzeba wykreślić starą hipotekę, wpisać roszczenie albo uregulować niezgodności w księdze.
Ile przygotować na konkretną transakcję
Załóżmy, że kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego za 600 000 zł, finansujesz je gotówką i nie korzystasz ze zwolnienia z PCC. Orientacyjny rachunek może wyglądać tak:
| Pozycja | Orientacyjna kwota |
|---|---|
| Taksa notarialna z VAT | około 1 950 zł |
| Wypisy aktu | około 70-150 zł |
| Wpis własności do księgi wieczystej | 200 zł |
| PCC | 12 000 zł |
| Razem | około 14 220-14 300 zł |
Jeśli jest to pierwsze mieszkanie i przysługuje Ci zwolnienie z PCC, całkowity koszt spada do około 2 220-2 300 zł, bez kosztów kredytu i pośrednika. To właśnie PCC najbardziej zmienia wynik kalkulacji, dlatego nie warto oceniać kosztów transakcji wyłącznie przez pryzmat wynagrodzenia notariusza.
Przy zakupie za 600 000 zł na rynku pierwotnym rachunek będzie zwykle podobny do wariantu bez PCC, ale trzeba uwzględnić sposób podziału kosztów umowy deweloperskiej i końcowego aktu. Z kolei kredyt może zwiększyć wydatki o kilkaset złotych lub więcej, zależnie od liczby dodatkowych czynności.
Jak ograniczyć niespodziewane wydatki
Nie można negocjować podatku PCC ani opłat sądowych, ale można zapytać o niższą taksę notarialną. Maksymalne stawki nie oznaczają, że każda kancelaria musi pobrać pełną kwotę. Najlepiej porównać co najmniej dwie lub trzy wyceny, podając tę samą wartość mieszkania i ten sam zakres czynności.
Poproś o kalkulację zawierającą osobno taksę netto, VAT, wypisy, opłaty sądowe, PCC oraz ewentualne czynności kredytowe. Taki dokument szybko pokaże, czy dwie pozornie różne oferty rzeczywiście się różnią, czy tylko inaczej prezentują te same pozycje.
- Przekaż notariuszowi komplet dokumentów przed przygotowaniem aktu.
- Ustal, kto płaci za umowę przedwstępną, jeśli ma być zawarta u notariusza.
- Sprawdź, czy w księdze wieczystej jest hipoteka wymagająca wykreślenia.
- Potwierdź prawo do zwolnienia z PCC jeszcze przed podpisaniem dokumentów.
- Zapytaj bank, czy wymaga osobnego aktu dotyczącego hipoteki.
Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego to dodatkowy koszt, choć może lepiej chronić kupującego i pozwolić na wpis roszczenia do księgi wieczystej. W mojej ocenie ma sens szczególnie wtedy, gdy do finalizacji transakcji zostało kilka miesięcy, sprzedający ma uregulować stan prawny albo zakup zależy od kredytu.
Najważniejsza kwota nie zawsze widnieje przy słowie taksa
Przy mieszkaniu za 600 000 zł sama taksa notarialna z VAT może wynieść około 1 950 zł, ale pełny rachunek zależy od PCC, kredytu, wypisów i stanu księgi wieczystej. Na rynku wtórnym przygotuj się na 2% PCC, chyba że spełniasz warunki zwolnienia dla pierwszego mieszkania.
Przed wizytą w kancelarii poproś o pisemne, kompletne wyliczenie. Dzięki temu będziesz wiedzieć, ile pieniędzy przygotować na dzień podpisania aktu i unikniesz sytuacji, w której pozornie tani zakup mieszkania wymaga nagle dodatkowych kilku lub kilkunastu tysięcy złotych.
