Przegląd techniczny budynku to nic innego jak obowiązkowa, okresowa kontrola stanu technicznego obiektu budowlanego, jego instalacji oraz otoczenia. Wiedza o tym, kto może legalnie przeprowadzić taki przegląd, jest absolutnie kluczowa dla każdego właściciela lub zarządcy nieruchomości w Polsce. Zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, tylko odpowiednio wykwalifikowani specjaliści mają uprawnienia do wykonania tych czynności, co gwarantuje bezpieczeństwo i zgodność z prawem.
Przegląd techniczny budynku wykonują specjaliści z uprawnieniami poznaj ich kwalifikacje i zakres działania.
- Obowiązek przeglądów spoczywa na właścicielu lub zarządcy obiektu, zgodnie z Ustawą Prawo budowlane (art. 62).
- Przeglądy ogólnobudowlane wykonują osoby z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności.
- Kontrole instalacji elektrycznych i piorunochronnych wymagają uprawnień SEP grupy G1 lub uprawnień budowlanych.
- Kontrole instalacji gazowych wymagają uprawnień SEP grupy G3 lub uprawnień budowlanych.
- Przewody kominowe (dymowe, spalinowe, wentylacyjne) kontroluje mistrz kominiarski, a w specjalnych przypadkach osoby z uprawnieniami budowlanymi.
- Brak przeglądów grozi karami finansowymi, odmową wypłaty odszkodowania, a nawet odpowiedzialnością karną.
Regularne przeglądy techniczne budynków są nie tylko wymogiem prawnym, wynikającym z art. 62 Prawa budowlanego, ale przede wszystkim gwarancją bezpieczeństwa użytkowników i mienia. Z mojego doświadczenia wiem, że zaniedbanie tego obowiązku może prowadzić do bardzo poważnych konsekwencji prawnych i finansowych, włączając w to kary, problemy z ubezpieczeniem, a w skrajnych przypadkach nawet odpowiedzialność karną.
Należy pamiętać, że to właśnie właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest prawnie odpowiedzialny za zapewnienie terminowych przeglądów. To na nim spoczywa ciężar ponoszenia wszelkich kosztów związanych z ich przeprowadzeniem, a także konsekwencji wynikających z ich braku, takich jak kary finansowe czy odmowa wypłaty odszkodowania przez ubezpieczyciela.
Podstawą prawną wszystkich obowiązków związanych z przeglądami technicznymi jest Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, ze szczególnym uwzględnieniem jej art. 62. To w tym przepisie znajdziemy szczegółowe wytyczne dotyczące zakresu i częstotliwości kontroli, a także kwalifikacji osób uprawnionych do ich wykonywania.
Zastanawiając się, kto może przeprowadzić przegląd techniczny budynku, wchodzimy w obszar precyzyjnie określonych kwalifikacji. To nie jest zadanie dla każdego, a wybór niewłaściwej osoby może skutkować nieważnością kontroli i poważnymi konsekwencjami. Przyjrzyjmy się zatem, jacy specjaliści są uprawnieni do przeprowadzania poszczególnych rodzajów kontroli technicznych w Polsce.
Kto może przeprowadzić przegląd techniczny budynku?
Kontrole ogólnobudowlane
Jeśli chodzi o przeglądy okresowe zarówno roczne, jak i pięcioletnie w zakresie ogólnobudowlanym, mogą je przeprowadzać wyłącznie osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności. Najczęściej są to uprawnienia konstrukcyjno-budowlane, które dają gwarancję, że inspektor posiada niezbędną wiedzę i doświadczenie do oceny stanu technicznego konstrukcji i ogólnej kondycji budynku.
Kontrole instalacji
Instalacje gazowe
Kontrole instalacji gazowych wymagają specjalistycznych kwalifikacji. Mogą je wykonywać osoby posiadające uprawnienia do dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji i sieci gazowych (tzw. uprawnienia SEP grupy G3). Alternatywnie, taką kontrolę mogą przeprowadzić osoby z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi, co pokazuje, jak szerokie kompetencje są wymagane w tym obszarze.
Instalacje elektryczne i piorunochronne
W przypadku przeglądów instalacji elektrycznych i piorunochronnych, uprawnione są osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych (tzw. uprawnienia SEP grupy G1). Podobnie jak w przypadku instalacji gazowych, również tutaj odpowiednie uprawnienia budowlane pozwalają na przeprowadzenie takiej kontroli.
Przewody kominowe
Kontrole przewodów dymowych, grawitacyjnych przewodów spalinowych oraz wentylacyjnych co do zasady przeprowadza osoba z kwalifikacjami mistrza w rzemiośle kominiarskim. Warto jednak pamiętać o wyjątkach. W przypadku kominów przemysłowych, wolno stojących lub tych z ciągiem wymuszonym mechanicznie, wymagane są już osoby z uprawnieniami budowlanymi odpowiedniej specjalności. To pokazuje, że nawet w tak specyficznej dziedzinie, Prawo budowlane przewiduje różne poziomy kwalifikacji.
Jak zweryfikować uprawnienia inspektora?
Jako właściciel lub zarządca, masz prawo, a nawet obowiązek, zweryfikować uprawnienia potencjalnego wykonawcy przeglądu. Możesz to zrobić na kilka sposobów: sprawdzając wpis w Centralnym Rejestrze Uprawnień Budowlanych (dla osób z uprawnieniami budowlanymi), prosząc o okazanie legitymacji mistrza kominiarskiego lub certyfikatów SEP. Upewnienie się o legalności i ważności uprawnień to podstawa, by mieć pewność, że kontrola będzie rzetelna i prawnie wiążąca.
Częstotliwość i zakres obowiązkowych przeglądów
Zrozumienie, kto wykonuje przegląd techniczny budynku, to jedno, ale równie ważne jest poznanie kalendarza obowiązkowych kontroli. Prawo budowlane precyzyjnie określa, jakie są ich rodzaje i z jaką częstotliwością muszą być przeprowadzane, aby obiekt był bezpieczny i zgodny z przepisami.
Przegląd roczny (co najmniej raz w roku)
Co najmniej raz w roku należy skontrolować: elementy budynku narażone na czynniki atmosferyczne, takie jak dachy, rynny, elewacje; instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska; instalacje gazowe oraz przewody kominowe (dymowe, spalinowe i wentylacyjne). To są te części budynku, które najszybciej ulegają zużyciu lub uszkodzeniu i wymagają stałej uwagi.
Przegląd pięcioletni (co najmniej raz na 5 lat)
Co najmniej raz na 5 lat przeprowadza się kontrolę o znacznie szerszym zakresie. Obejmuje ona stan techniczny i przydatność do użytkowania całego obiektu budowlanego, jego estetykę oraz otoczenie. Niezwykle istotnym elementem tej kontroli jest również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej, co często wymaga bardziej szczegółowych pomiarów i testów.
Przegląd dwuletni (dwa razy w roku)
Istnieje również obowiązek przeprowadzania kontroli dwa razy w roku do 31 maja i 30 listopada jednak dotyczy on tylko specyficznych obiektów. Mowa tu o budynkach o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² oraz innych obiektach budowlanych, których powierzchnia dachu przekracza 1000 m². To dodatkowe zabezpieczenie dla większych i bardziej złożonych konstrukcji.
Kontrola każdorazowa (awaryjna)
Poza regularnymi kontrolami, istnieje także konieczność przeprowadzenia tzw. kontroli każdorazowej. Jest ona wymagana w przypadku wystąpienia czynników zewnętrznych, takich jak silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, wyładowania atmosferyczne, pożary, powodzie czy osuwiska ziemi, które mogły uszkodzić obiekt budowlany. W takiej sytuacji nie ma co czekać na planowy przegląd bezpieczeństwo wymaga natychmiastowej reakcji.
Wyjątki od obowiązku przeglądów
Warto wiedzieć, że Ustawa Prawo budowlane przewiduje pewne wyjątki. Właściciele budynków mieszkalnych jednorodzinnych, obiektów budownictwa zagrodowego i letniskowego są zwolnieni z części kontroli rocznej, a konkretnie ze sprawdzania elementów narażonych na wpływy atmosferyczne. Jednakże, nie oznacza to całkowitego zwolnienia z obowiązków! Pozostałe kontrole, takie jak przeglądy instalacji gazowej, przewodów kominowych czy pięcioletni przegląd ogólnobudowlany, nadal pozostają obowiązkowe.
Proces kontroli technicznej i dokumentacja
Zlecenie przeglądu technicznego to dopiero początek. Ważne jest, aby wiedzieć, jak przebiega typowy proces kontroli, od momentu zlecenia usługi, aż po otrzymanie protokołu, który jest kluczowym dokumentem potwierdzającym stan techniczny budynku.
Przygotowanie do wizyty inspektora
- Zapewnij dostęp: Upewnij się, że inspektor ma swobodny dostęp do wszystkich kontrolowanych elementów budynku, takich jak instalacje (gazowe, elektryczne), dach, piwnice, strychy czy pomieszczenia techniczne.
- Przygotuj dokumentację: Miej pod ręką Książkę Obiektu Budowlanego (KOB) oraz protokoły z poprzednich przeglądów. To znacznie ułatwi pracę inspektorowi i pozwoli na ocenę zmian w czasie.
- Poinformuj o problemach: Jeśli masz wiedzę o jakichkolwiek niepokojących sygnałach, usterkach czy awariach, poinformuj o tym inspektora na początku wizyty.
Co powinien zawierać protokół z kontroli?
Protokół z kontroli technicznej to nie tylko formalność, ale ważny dokument prawny. Aby był on ważny, musi zawierać kluczowe informacje:
- Datę przeprowadzenia kontroli: Precyzyjne określenie terminu.
- Dane kontrolującego i jego uprawnienia: Imię, nazwisko, numer uprawnień oraz pieczęć.
- Zakres przeprowadzonej kontroli: Dokładne wyszczególnienie, co zostało sprawdzone.
- Opis stanu technicznego obiektu: Szczegółowa ocena kondycji poszczególnych elementów.
- Ewentualne usterki i zalecenia: Wskazanie wykrytych nieprawidłowości oraz rekomendacje dotyczące ich usunięcia.
- Termin usunięcia usterek: Jeśli wykryto usterki, protokół powinien określać termin ich naprawy.
Książka Obiektu Budowlanego (KOB)
Książka Obiektu Budowlanego (KOB) jest niezwykle ważnym narzędziem do dokumentowania wszystkich kontroli i zdarzeń związanych z budynkiem. To w niej odnotowuje się daty przeglądów, dane inspektorów oraz ich zalecenia. Warto wspomnieć, że w Polsce stopniowo wprowadzana jest Cyfrowa Książka Obiektu Budowlanego, co ma usprawnić zarządzanie informacjami o stanie technicznym nieruchomości.
Postępowanie w przypadku wykrycia nieprawidłowości
Jeśli podczas kontroli zostaną wykryte nieprawidłowości, nie panikuj. Protokół z przeglądu będzie zawierał zalecenia dotyczące ich usunięcia oraz termin, w jakim należy to zrobić. Twoim obowiązkiem jest usunąć te usterki. W niektórych przypadkach, zwłaszcza przy poważniejszych problemach, może być konieczna ponowna inspekcja, która potwierdzi, że wszystkie zalecenia zostały wdrożone i usterki usunięte.
Konsekwencje braku przeglądów technicznych
Zaniedbanie obowiązku przeprowadzania przeglądów technicznych to nie tylko lekceważenie prawa, ale przede wszystkim igranie z bezpieczeństwem. Konsekwencje mogą być bardzo poważne i dotkliwe dla właściciela lub zarządcy obiektu.
Kary finansowe
Najbardziej bezpośrednią konsekwencją jest możliwość nałożenia kary grzywny przez organ nadzoru budowlanego. Wysokość grzywny może być znacząca i jest ustalana indywidualnie, w zależności od skali zaniedbań i potencjalnego zagrożenia. Warto pamiętać, że uniknięcie przeglądu w celu oszczędności może okazać się znacznie droższe w perspektywie kary.
Problemy z ubezpieczeniem
Brak aktualnych przeglądów to także poważny problem w relacjach z ubezpieczycielem. W razie awarii, pożaru, zalania czy innej katastrofy, która mogła być wynikiem złego stanu technicznego budynku, ubezpieczyciel ma prawo odmówić wypłaty odszkodowania. W praktyce oznacza to, że całe koszty naprawy lub odbudowy spadną na właściciela, co może być finansową katastrofą.
Przeczytaj również: Dom letniskowy: Czy możesz w nim mieszkać? Podatki i przekształcenie
Odpowiedzialność karna
W najpoważniejszych przypadkach, gdy zaniedbania w zakresie przeglądów prowadzą do bezpośredniego zagrożenia życia lub zdrowia ludzi, a nawet do katastrofy budowlanej, właścicielowi lub zarządcy może grozić odpowiedzialność karna. Prawo budowlane przewiduje w takich sytuacjach karę ograniczenia lub pozbawienia wolności do roku. To najpoważniejsze ostrzeżenie, pokazujące, jak poważnie traktowane są obowiązki związane z utrzymaniem bezpieczeństwa obiektów budowlanych.
