Ten artykuł szczegółowo wyjaśnia, ile trwa rękojmia na nieruchomość od dewelopera, od kiedy dokładnie jest liczona oraz jakie są kluczowe zasady i terminy, abyś mógł skutecznie chronić swoje prawa jako nabywca.
Rękojmia dewelopera: 5 lat ochrony na wady fizyczne nieruchomości od kiedy liczyć?
- Podstawowy okres rękojmi na wady fizyczne nieruchomości wynosi 5 lat.
- Termin rękojmi liczy się od dnia protokolarnego odbioru mieszkania lub domu.
- Deweloper nie może skrócić ustawowego 5-letniego okresu rękojmi w umowie z konsumentem.
- Po stwierdzeniu wady, nabywca ma rok na złożenie oświadczenia o obniżeniu ceny lub odstąpieniu od umowy.
- Rękojmia jest prawem ustawowym, niezależnym od dewelopera, w przeciwieństwie do dobrowolnej gwarancji.
Ile trwa rękojmia od dewelopera i od kiedy jest liczona?
Podstawowy termin: 5 lat ochrony na wady fizyczne
Zgodnie z polskim Kodeksem cywilnym, a konkretnie z art. 568 § 1, odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości wynosi 5 lat. To bardzo ważna informacja dla każdego nabywcy, ponieważ ten okres stanowi podstawową ochronę przed ukrytymi i jawnymi usterkami. Warto pamiętać, że jest to termin ustawowy, co oznacza, że deweloper nie może go skrócić w umowie z konsumentem.Od kiedy dokładnie zaczyna biec zegar? Kluczowy moment odbioru nieruchomości
Pięcioletni termin rękojmi zaczyna biec od dnia wydania rzeczy kupującemu. W praktyce oznacza to, że liczymy go od dnia protokolarnego odbioru mieszkania lub domu. Nie jest to data podpisania umowy deweloperskiej ani aktu notarialnego przenoszącego własność, ale właśnie moment, w którym fizycznie odbierasz klucze i nieruchomość. Nowa ustawa deweloperska z 2021 roku, która w pełni weszła w życie w lipcu 2022 roku, mocno ustandaryzowała i wzmocniła procedury odbioru, co ma bezpośredni wpływ na jasne określenie tego kluczowego momentu rozpoczęcia biegu rękojmi.Czy termin rękojmi jest taki sam dla wad ukrytych i jawnych?
Tak, pięcioletni termin rękojmi dotyczy zarówno wad jawnych, jak i ukrytych. Wady jawne to te, które są widoczne już podczas odbioru nieruchomości i powinny zostać wpisane do protokołu. Natomiast wady ukryte to te, które ujawniają się dopiero w trakcie użytkowania mieszkania czy domu, często po kilku miesiącach lub nawet latach. Niezależnie od tego, kiedy wada zostanie odkryta, masz 5 lat od daty odbioru na skorzystanie z uprawnień z tytułu rękojmi.Co z wadami prawnymi? Tu zasady i terminy są zupełnie inne
Poza wadami fizycznymi, Kodeks cywilny przewiduje również odpowiedzialność dewelopera za wady prawne nieruchomości. Czym są takie wady? To sytuacje, gdy na przykład nieruchomość jest obciążona hipoteką, służebnością, prawem najmu, o których jako kupujący nie wiedziałeś, lub gdy deweloper nie miał prawa nią rozporządzać. W przypadku wad prawnych zasady są nieco inne. Roszczenie o usunięcie wady lub odstąpienie od umowy przedawnia się z upływem roku od dnia, w którym dowiedziałeś się o wadzie. Jeśli jednak dowiedziałeś się o niej dopiero na skutek powództwa osoby trzeciej, termin ten biegnie od dnia, w którym orzeczenie wydane w sporze z tą osobą stało się prawomocne. To istotna różnica, na którą warto zwrócić uwagę.
Czy deweloper może zmienić okres rękojmi w umowie?
Dlaczego zapis o skróceniu rękojmi jest nieważny? Ochrona praw konsumenta
W przypadku umów zawieranych z konsumentem, deweloper nie może skrócić ustawowego 5-letniego okresu rękojmi. Jest to fundamentalna zasada ochrony praw nabywcy. Wszelkie zapisy umowne, które miałyby na celu skrócenie tego terminu, są uznawane za klauzule niedozwolone (abuzywne) i są nieważne z mocy prawa. Oznacza to, że nawet jeśli taki zapis znajdzie się w Twojej umowie deweloperskiej, nie będzie on miał mocy prawnej, a Ty nadal będziesz mógł korzystać z pełnych 5 lat ochrony. Zawsze radzę dokładnie czytać umowę, ale w tym konkretnym przypadku możesz być spokojny.
Czy można wynegocjować dłuższy niż 5 lat okres ochrony?
Chociaż deweloper nie może skrócić okresu rękojmi, to strony umowy mogą umownie rozszerzyć odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi, na przykład poprzez wydłużenie jej okresu. Jest to oczywiście kwestia negocjacji i dobrej woli dewelopera, ale warto o tym wiedzieć. Jeśli masz silną pozycję negocjacyjną lub kupujesz nieruchomość o bardzo wysokiej wartości, możesz spróbować wynegocjować korzystniejsze warunki.
Umowa deweloperska a rękojmia: na jakie zapisy uważać?
Jako nabywca, powinieneś być szczególnie czujny i zwrócić uwagę na kilka kluczowych zapisów w umowie deweloperskiej, które mogą mieć wpływ na Twoje prawa z tytułu rękojmi:
- Próby ograniczenia odpowiedzialności: Upewnij się, że w umowie nie ma zapisów, które w jakikolwiek sposób próbują wyłączyć lub ograniczyć odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi. Jak wspomniałam, takie klauzule są zazwyczaj nieważne, ale lepiej ich unikać.
- Zmiana momentu rozpoczęcia biegu rękojmi: Deweloperzy czasem próbują przesunąć moment rozpoczęcia biegu rękojmi na wcześniejszą datę (np. datę zakończenia budowy). Pamiętaj, że rękojmia biegnie od daty protokolarnego odbioru.
- Procedury zgłaszania wad: Sprawdź, czy umowa nie narzuca zbyt restrykcyjnych lub nierealnych terminów na zgłaszanie wad po ich wykryciu, które mogłyby utrudnić Ci dochodzenie roszczeń.
- Warunki gwarancji: Jeśli deweloper oferuje również gwarancję, dokładnie przeczytaj jej warunki. Upewnij się, że nie są one mniej korzystne niż rękojmia i że gwarancja nie jest przedstawiana jako jedyna forma ochrony.
Zgłoszenie wady a bieg terminu rękojmi: jak nie stracić swoich praw?
Odkrycie wady to nie wszystko: ile masz czasu na jej zgłoszenie deweloperowi?
Kluczowe jest, aby stwierdzić wadę przed upływem 5 lat od odbioru nieruchomości. Ale to nie wszystko. Kodeks cywilny daje kupującemu rok od momentu zauważenia wady na złożenie oświadczenia o obniżeniu ceny lub odstąpieniu od umowy. To bardzo ważna zasada, o której wielu nabywców zapomina. Oznacza to, że nawet jeśli wada ujawni się w czwartym roku rękojmi, masz jeszcze rok na podjęcie konkretnych działań prawnych po jej wykryciu. Nie zwlekaj z decyzją!
Jak zgłoszenie wady w ostatnim roku wpływa na twoje roszczenia?
Co się dzieje, gdy wada zostanie zgłoszona deweloperowi, a Ty zażądasz jej usunięcia lub wymiany rzeczy? W takiej sytuacji bieg terminu do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny rozpoczyna się z chwilą bezskutecznego upływu terminu do usunięcia wady lub wymiany rzeczy. Jest to dodatkowa ochrona dla nabywcy, która daje mu czas na ocenę, czy deweloper skutecznie wywiązał się ze swoich obowiązków. Jeśli deweloper nie usunie wady w wyznaczonym terminie, dopiero wtedy zaczyna biec Twój roczny termin na złożenie oświadczenia o obniżeniu ceny lub odstąpieniu od umowy.
Co się dzieje, gdy deweloper usuwa usterkę? Czy termin rękojmi biegnie od nowa?
Wiele osób zastanawia się, czy usunięcie usterki przez dewelopera powoduje, że termin rękojmi na tę konkretną wadę zaczyna biec od nowa. Odpowiedź brzmi: nie. Usunięcie usterki nie resetuje biegu terminu rękojmi. Rękojmia biegnie nadal od pierwotnej daty odbioru. Oczywiście, na tę konkretną wadę, która została usunięta, nie będziesz już mógł ponownie dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi, chyba że wada pojawi się ponownie w wyniku tej samej przyczyny lub zostanie usunięta wadliwie. Ważne jest, aby dokumentować wszystkie naprawy i ich zakres.
Rękojmia a gwarancja: poznaj kluczowe różnice i nie daj się zwieść!
Rękojmia: twoje ustawowe prawo niezależne od woli i umowy z deweloperem
Rękojmia to odpowiedzialność ustawowa sprzedawcy (dewelopera) za wady fizyczne lub prawne nieruchomości. Przysługuje Ci ona z mocy prawa, niezależnie od woli dewelopera czy zapisów w umowie (poza możliwością rozszerzenia). Jest to Twoje podstawowe prawo jako konsumenta i deweloper nie może Ci go odebrać ani skrócić. Rękojmia jest więc silnym narzędziem ochrony, które zawsze masz do dyspozycji, kupując nieruchomość.
Gwarancja: dodatkowe i dobrowolne zobowiązanie dewelopera co warto sprawdzić?
Gwarancja to natomiast dobrowolne oświadczenie dewelopera (gwaranta), które określa jego obowiązki i Twoje uprawnienia w przypadku, gdy rzecz sprzedana nie ma właściwości określonych w tym oświadczeniu. Okres i warunki gwarancji mogą być bardzo różne zależą wyłącznie od dewelopera. Może ona trwać rok, dwa, a nawet dłużej, ale zawsze jest to dodatkowa ochrona. Pamiętaj, że warunki gwarancji nie mogą ograniczać ani wyłączać Twoich uprawnień z tytułu rękojmi. Zawsze dokładnie czytaj dokument gwarancyjny, aby wiedzieć, co obejmuje i na jakich zasadach.
Czy można korzystać z obu form ochrony jednocześnie?
Absolutnie tak! Jako kupujący masz prawo korzystać z obu form ochrony rękojmi i gwarancji. Są to niezależne od siebie uprawnienia. Oznacza to, że jeśli masz wadę, możesz wybrać, z której formy ochrony chcesz skorzystać, w zależności od tego, która jest dla Ciebie korzystniejsza w danej sytuacji. Na przykład, jeśli gwarancja dewelopera przewiduje szybszy czas reakcji na zgłoszenie wady, możesz skorzystać z gwarancji. Jeśli jednak warunki gwarancji są mniej korzystne lub jej okres minął, nadal możesz dochodzić swoich praw z tytułu rękojmi, o ile jej 5-letni termin jeszcze nie upłynął.
Najczęstsze błędy dotyczące terminu rękojmi: jak ich skutecznie unikać?
Błąd nr 1: Mylenie daty podpisania umowy deweloperskiej z datą odbioru lokalu
To jeden z najczęstszych błędów, jakie obserwuję. Wielu nabywców myśli, że rękojmia zaczyna biec od daty podpisania umowy deweloperskiej. Nic bardziej mylnego! Jak już podkreślałam, rękojmia zaczyna biec od daty protokolarnego odbioru nieruchomości. To kluczowa data, którą musisz zapamiętać i od której należy odliczać 5 lat. Pomylenie tych dat może skutkować błędnym oszacowaniem czasu na zgłoszenie wad.
Błąd nr 2: Zbyt późne dochodzenie roszczeń po wykryciu wady (zasada 1 roku)
Kolejnym powszechnym błędem jest zwlekanie z działaniem po zauważeniu wady. Pamiętaj, że masz 5 lat na wykrycie wady, ale po jej stwierdzeniu masz tylko rok na złożenie oświadczenia o obniżeniu ceny lub odstąpieniu od umowy. Ten roczny termin jest bardzo ważny i jego przekroczenie może skutkować utratą uprawnień. Nie odkładaj zgłoszenia wady na później, nawet jeśli deweloper obiecuje szybką naprawę.
Błąd nr 3: Brak pisemnego i udokumentowanego zgłoszenia wady
Wszelkie zgłoszenia wad deweloperowi powinny być pisemne i udokumentowane. Niestety, często zdarza się, że nabywcy zgłaszają usterki telefonicznie lub ustnie, a potem nie mają żadnego dowodu na to, że wada została zgłoszona w terminie. Zawsze wysyłaj pisma poleconym z potwierdzeniem odbioru, maile z prośbą o potwierdzenie otrzymania lub korzystaj z formularzy dewelopera, które generują potwierdzenie. To Twój dowód w razie ewentualnego sporu.
Przeczytaj również: Co robi deweloper? Pełny przewodnik i Twoje prawa nabywcy
Błąd nr 4: Zakładanie, że rękojmia obejmuje uszkodzenia wynikające z eksploatacji
Rękojmia dotyczy wad tkwiących w nieruchomości, czyli takich, które istniały w momencie jej wydania, nawet jeśli ujawniły się później. Nie obejmuje ona uszkodzeń wynikających z normalnego zużycia, niewłaściwej eksploatacji (np. zalania z powodu nieszczelnej pralki), czy zdarzeń losowych (np. pęknięcia ściany po trzęsieniu ziemi). Ważne jest, aby rozróżniać wady konstrukcyjne lub materiałowe od tych, które powstały z Twojej winy lub w wyniku normalnego użytkowania.
