Jak sprawdzić dewelopera? Pełny przewodnik do bezpiecznego zakupu

Zakup nieruchomości to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Jako ekspertka w tej dziedzinie, wiem, że wiąże się on z wieloma emocjami i, niestety, potencjalnymi pułapkami. Ten artykuł dostarczy Ci kompleksowy przewodnik po weryfikacji dewelopera, który pozwoli zminimalizować ryzyko i podjąć świadomą, bezpieczną decyzję o zakupie wymarzonego mieszkania. Moim celem jest wyposażenie Cię w wiedzę, dzięki której poczujesz się pewnie na każdym etapie tego procesu.

Nowa ustawa deweloperska i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny: Co realnie Cię chroni?

W Polsce, kluczowym aktem prawnym, który reguluje relacje pomiędzy nabywcą a deweloperem, jest nowa ustawa deweloperska, czyli Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. To jest naprawdę znacząca zmiana na korzyść kupujących. Wprowadziła ona Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), który stanowi dodatkowe zabezpieczenie dla Ciebie. W praktyce oznacza to, że wpłacane przez Ciebie środki na mieszkaniowy rachunek powierniczy są objęte ochroną DFG. W przypadku upadłości dewelopera lub odstąpienia od umowy, DFG ma za zadanie zwrócić Ci wpłacone pieniądze, co znacząco zwiększa bezpieczeństwo transakcji i minimalizuje ryzyko utraty oszczędności. Moim zdaniem, jest to jeden z najważniejszych elementów, który powinieneś docenić, szukając swojego wymarzonego M.

Spółka celowa vs. deweloper z historią: Zrozum, od kogo kupujesz.

Kupując nieruchomość, niezwykle ważne jest, abyś zrozumiał, z kim masz do czynienia. Na rynku deweloperskim często spotykamy się z dwoma typami podmiotów: deweloperami z ugruntowaną historią i spółkami celowymi. Deweloper z historią to firma, która działa na rynku od lat, ma na koncie wiele zrealizowanych inwestycji i często rozpoznawalną markę. W takim przypadku łatwiej jest zweryfikować jej wiarygodność, sprawdzając poprzednie projekty i opinie. Z kolei spółka celowa to podmiot powołany zazwyczaj do realizacji jednej, konkretnej inwestycji. Jej kapitał zakładowy może być minimalny, a jej historia rynkowa praktycznie nie istnieje. W przypadku spółek celowych musisz być szczególnie ostrożny. Analizując dane z Krajowego Rejestru Sądowego (KRS), zwróć uwagę na datę powstania spółki i jej strukturę. Często za spółką celową stoi większy podmiot, ale nie zawsze. Brak historii i minimalny kapitał to sygnały, które powinny skłonić Cię do jeszcze dokładniejszej weryfikacji.

Najczęstsze błędy i pułapki, w które wpadają kupujący: Jak ich uniknąć?

W mojej praktyce widziałam wiele sytuacji, w których kupujący, pełni entuzjazmu, popełniali błędy, które później kosztowały ich wiele nerwów i pieniędzy. Oto najczęstsze pułapki i moje rady, jak ich uniknąć:

• Brak sprawdzenia KRS i Księgi Wieczystej: Wiele osób ufa deweloperowi na słowo, nie weryfikując podstawowych dokumentów. Zawsze sprawdź KRS dewelopera i Księgę Wieczystą gruntu. To Twoja baza wiedzy o firmie i nieruchomości.
• Nieczytanie prospektu informacyjnego: Prospekt to biblia inwestycji. Ignorowanie go lub pobieżne przejrzenie to proszenie się o kłopoty. Przeczytaj go od deski do deski, a w razie wątpliwości dopytaj lub skonsultuj z prawnikiem.
• Ignorowanie UOKiK: Rejestr klauzul niedozwolonych to skarbnica wiedzy o nieuczciwych praktykach. Sprawdź, czy deweloper nie figuruje w tym rejestrze. To szybka i skuteczna weryfikacja jego uczciwości.
• Brak wizji lokalnej: Zdjęcia w folderze reklamowym to jedno, a rzeczywistość drugie. Odwiedź plac budowy, sprawdź okolicę, porozmawiaj z mieszkańcami poprzednich inwestycji. Osobiste oględziny są bezcenne.
• Brak konsultacji prawnej: Umowa deweloperska to skomplikowany dokument. Próba samodzielnej analizy bez wiedzy prawniczej to duże ryzyko. Zawsze zleć analizę umowy niezależnemu prawnikowi.
• Pospiech w podejmowaniu decyzji: Presja ze strony dewelopera lub obawa przed utratą "okazji" często prowadzi do pochopnych decyzji. Pamiętaj, że to Ty jesteś klientem. Masz prawo do spokojnej analizy i zadawania pytań.

Sprawdzamy dewelopera krok po kroku w oficjalnych rejestrach

Zacznijmy od twardych danych, które są dostępne publicznie i stanowią fundament rzetelnej weryfikacji. To właśnie tutaj, w oficjalnych rejestrach, możesz poznać prawdziwe oblicze dewelopera.

Krajowy Rejestr Sądowy (KRS): Jak czytać dane, by poznać prawdę o firmie?

Krajowy Rejestr Sądowy to podstawowe i niezbędne źródło informacji o każdym deweloperze działającym w formie spółki (a tak jest w większości przypadków). Aby uzyskać dostęp do danych, wystarczy wejść na stronę Ministerstwa Sprawiedliwości i wyszukać firmę po nazwie lub numerze KRS. Co powinieneś tam sprawdzić?

• Forma prawna: Najczęściej spotkasz się ze spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (sp. z o.o.) lub spółką akcyjną (S.A.). Rzadziej, ale zdarzają się też inne formy.
• Data powstania: Dłuższa obecność na rynku często świadczy o większym doświadczeniu i stabilności, choć nie jest to regułą.
• Skład zarządu i rady nadzorczej: Sprawdź, kto zasiada w organach spółki. Czy są to te same osoby, które widnieją w innych spółkach? Czy nie mają negatywnej historii?
• Wysokość kapitału zakładowego: Choć jego znaczenie w kontekście bezpieczeństwa transakcji deweloperskich jest dziś mniejsze dzięki DFG, nadal warto zwrócić na niego uwagę.
• Wpisy o zaległościach, postępowaniach upadłościowych/likwidacyjnych: To są czerwone flagi, których absolutnie nie możesz zignorować. Dział 6 KRS jest tu kluczowy.

Pamiętaj, że dostęp do tych danych jest bezpłatny i publiczny. Nie ma wymówki, by ich nie sprawdzić!

Kto jest kim w spółce? Analiza zarządu i struktury własnościowej.

Poza podstawowymi danymi, z KRS możesz dowiedzieć się, kto faktycznie stoi za deweloperem. Analiza składu zarządu i struktury własnościowej jest kluczowa dla oceny wiarygodności firmy. Warto sprawdzić, czy te same osoby nie figurują w zarządach lub radach nadzorczych innych spółek, które mogły mieć w przeszłości problemy. Poszukaj informacji o ich doświadczeniu w branży deweloperskiej. Czasem za znaną marką stoją nowi ludzie, a czasem za nową firmą doświadczeni deweloperzy. Moim zdaniem, przejrzystość w tym zakresie buduje zaufanie, a wszelkie próby ukrycia faktycznych właścicieli czy członków zarządu powinny wzbudzić Twoje podejrzenia.

Kapitał zakładowy: Czy jego wysokość ma jeszcze znaczenie?

Wysokość kapitału zakładowego dewelopera, choć kiedyś była jednym z głównych wskaźników jego wiarygodności, dziś ma nieco mniejsze znaczenie, głównie za sprawą Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Nie zmienia to jednak faktu, że nadal warto na niego zwrócić uwagę. Wysoki kapitał zakładowy może świadczyć o większej stabilności finansowej firmy i jej zdolności do pokrycia ewentualnych zobowiązań. Należy jednak pamiętać, że nie jest to jedyna i wyłączna gwarancja bezpieczeństwa. Niska kwota kapitału zakładowego, zwłaszcza w przypadku spółek celowych, powinna skłonić Cię do jeszcze dokładniejszej analizy pozostałych aspektów finansowych i prawnych dewelopera.

Dział 6 KRS: Sygnały alarmowe, których nie możesz zignorować (zaległości, upadłość).

Dział 6 Krajowego Rejestru Sądowego to miejsce, gdzie znajdziesz informacje, które mogą być prawdziwymi "czerwonymi flagami". To właśnie tutaj ujawniane są dane o ewentualnych problemach prawnych i finansowych dewelopera. Oto, na co musisz zwrócić szczególną uwagę:

• Wpis o otwarciu postępowania upadłościowego: To sygnał alarmowy najwyższego stopnia. Oznacza, że firma jest niewypłacalna i prawdopodobnie nie dokończy inwestycji.
• Wpis o otwarciu postępowania restrukturyzacyjnego: Chociaż nie jest to od razu upadłość, świadczy o poważnych problemach finansowych i próbie ratowania firmy. To również duży znak zapytania.
• Wpis o otwarciu postępowania likwidacyjnego: Oznacza, że spółka jest w procesie zakończenia działalności. W takim przypadku zakup nieruchomości jest wysoce ryzykowny.
• Wpis o zaległościach podatkowych lub wobec ZUS: Chociaż mniejsze zaległości mogą się zdarzyć, ich duża liczba lub wysoka kwota świadczy o problemach z płynnością finansową.
• Wpis o ustanowieniu kuratora lub zarządcy: Może to oznaczać problemy w zarządzaniu spółką lub spory wewnętrzne, które mogą wpłynąć na realizację inwestycji.

Każdy z tych wpisów powinien skłonić Cię do natychmiastowego wstrzymania negocjacji i dogłębnej analizy sytuacji, najlepiej z pomocą prawnika.

Księga Wieczysta gruntu: Prześwietlamy fundamenty Twojej inwestycji

Po dokładnym sprawdzeniu samego dewelopera, czas na fundamenty, czyli grunt, na którym ma powstać Twoje mieszkanie. Księga Wieczysta (KW) to dokument, który powie Ci wszystko o stanie prawnym nieruchomości. To absolutna podstawa, którą musisz zweryfikować.

Jak znaleźć numer księgi wieczystej i co oznaczają poszczególne działy?

Numer księgi wieczystej gruntu, na którym ma powstać inwestycja, powinien być podany w prospekcie informacyjnym dewelopera. Jeśli go tam nie ma, koniecznie o niego poproś. Dostęp do treści księgi wieczystej jest publiczny i bezpłatny możesz ją sprawdzić online na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Księga Wieczysta składa się z czterech działów, z których każdy zawiera kluczowe informacje:

• Dział I: Oznaczenie nieruchomości (położenie, powierzchnia, przeznaczenie).
• Dział II: Właściciel lub użytkownik wieczysty gruntu. Sprawdź, czy deweloper jest faktycznym właścicielem lub użytkownikiem wieczystym.
• Dział III: Prawa, roszczenia i obciążenia. To tutaj szukaj informacji o ewentualnych służebnościach, prawach osób trzecich czy roszczeniach.
• Dział IV: Hipoteka. Znajdziesz tu informacje o ewentualnych obciążeniach hipotecznych na rzecz banków lub innych podmiotów.

Zrozumienie tych działów jest kluczowe dla oceny bezpieczeństwa transakcji.

Dział III: Sprawdzanie roszczeń i obciążeń: Kto jeszcze ma prawa do tej ziemi?

Dział III Księgi Wieczystej to miejsce, gdzie możesz natknąć się na wpisy, które mogą znacząco skomplikować Twoją sytuację jako przyszłego nabywcy. W tym dziale ujawniane są wszelkie prawa i roszczenia, które obciążają nieruchomość, a nie są hipotekami. Przykłady to:

• Służebności: Np. służebność drogi koniecznej (prawo przejazdu przez działkę), służebność przesyłu (prawo do prowadzenia instalacji przez grunt). Mogą one ograniczać Twoje swobody korzystania z nieruchomości.
• Prawa pierwokupu: Oznaczają, że inna osoba lub podmiot ma pierwszeństwo w zakupie gruntu, jeśli deweloper zdecyduje się go sprzedać.
• Prawa dzierżawy lub najmu: Jeśli grunt jest obciążony długoterminową dzierżawą, może to wpłynąć na możliwość swobodnego korzystania z nieruchomości.
• Roszczenia o przeniesienie własności: Mogą wynikać z wcześniejszych umów lub sporów sądowych i stanowią poważne ryzyko dla Twojego prawa własności.

Wszelkie wpisy w dziale III, które nie są dla Ciebie jasne, powinny być szczegółowo wyjaśnione przez dewelopera, a w razie wątpliwości skonsultowane z prawnikiem. Ignorowanie ich to proszenie się o przyszłe problemy.

Dział IV: Hipoteka na rzecz banku: Czy to standard i kiedy powinna zapalić się czerwona lampka?

Dział IV Księgi Wieczystej jest poświęcony hipotekom. W przypadku inwestycji deweloperskich, hipoteka na rzecz banku finansującego projekt jest standardem i zazwyczaj nie powinna budzić Twoich obaw. Deweloperzy często zaciągają kredyty pod zastaw gruntu, aby sfinansować budowę. Kluczowe jest jednak, aby sprawdzić kilka rzeczy:

• Wysokość hipoteki: Czy jest adekwatna do wartości inwestycji? Zbyt wysoka hipoteka w stosunku do etapu zaawansowania budowy może być sygnałem ostrzegawczym.
• Beneficjent hipoteki: Czy jest to renomowany bank, czy może mniej znany podmiot?
• Sposób wykreślenia hipoteki: Upewnij się, że umowa deweloperska jasno określa, w jaki sposób i w jakim terminie hipoteka zostanie wykreślona po wpłaceniu przez Ciebie całej kwoty i przeniesieniu własności.

Jeśli w dziale IV pojawiają się liczne hipoteki na rzecz różnych podmiotów, inne niż bank finansujący budowę, lub ich łączna kwota jest rażąco wysoka, to jest to moment, w którym powinna zapalić się czerwona lampka. Taka sytuacja może świadczyć o problemach finansowych dewelopera i zwiększać ryzyko dla Ciebie.

Kluczowe dokumenty od dewelopera: Co musisz sprawdzić?

Po przeanalizowaniu publicznych rejestrów, czas na dokumenty, które deweloper ma obowiązek Ci udostępnić. To one zawierają szczegółowe informacje o samej inwestycji i warunkach zakupu.

Prospekt informacyjny: Twoja biblia wiedzy o inwestycji i deweloperze.

Prospekt informacyjny to jeden z najważniejszych dokumentów, który deweloper ma obowiązek udostępnić Ci bezpłatnie na żądanie, zanim jeszcze podpiszesz umowę rezerwacyjną. Jest to standaryzowany dokument, którego forma i zawartość są ściśle określone przez ustawę deweloperską. Co powinien zawierać i na co zwrócić uwagę?

• Dane dewelopera: Pełna nazwa, forma prawna, adres, NIP, REGON.
• Sytuacja prawno-finansowa dewelopera: Informacje o jego dotychczasowych inwestycjach (ukończonych i w trakcie), ewentualnych postępowaniach sądowych, bilansie i rachunku zysków i strat (jeśli deweloper nie podlega obowiązkowi ich publikacji w KRS).
• Informacje o gruncie: Numer księgi wieczystej, dane o właścicielu, ewentualne obciążenia.
• Dane o inwestycji: Lokalizacja, opis budynku (liczba kondygnacji, liczba lokali), standard wykończenia, harmonogram prac.
• Pozwolenie na budowę: Numer, data wydania, organ wydający.
• Terminy: Planowany termin rozpoczęcia i zakończenia budowy, termin przeniesienia własności.

Prospekt informacyjny jest integralną częścią umowy deweloperskiej. Oznacza to, że deweloper jest związany informacjami w nim zawartymi. Wszelkie rozbieżności między prospektem a umową powinny wzbudzić Twoje podejrzenia i zostać wyjaśnione.

Jak analizować wzór umowy deweloperskiej? Zwróć uwagę na te zapisy!

Wzór umowy deweloperskiej to dokument, który będzie regulował Twoje prawa i obowiązki przez cały okres budowy i po niej. Jego analiza wymaga precyzji i zrozumienia języka prawniczego. Moja rada: nigdy nie podpisuj umowy, której nie rozumiesz i która nie została zweryfikowana przez niezależnego prawnika. Oto kluczowe zapisy, na które musisz zwrócić uwagę:

• Zgodność z prospektem informacyjnym: Upewnij się, że wszystkie dane i warunki zawarte w umowie są zgodne z tym, co deweloper przedstawił w prospekcie.
• Harmonogram wpłat: Sprawdź, czy harmonogram wpłat jest powiązany z postępem prac budowlanych i czy jest zgodny z ustawą deweloperską.
• Kary umowne: Dokładnie przeanalizuj zapisy dotyczące kar umownych, zarówno dla dewelopera (za opóźnienia), jak i dla Ciebie (za odstąpienie od umowy). Powinny być one sprawiedliwe i proporcjonalne.
• Warunki odstąpienia od umowy: Zrozum, w jakich sytuacjach Ty lub deweloper możecie odstąpić od umowy i jakie są tego konsekwencje finansowe.
• Terminy: Sprawdź terminy zakończenia budowy, uzyskania pozwolenia na użytkowanie i przeniesienia własności. Upewnij się, że są one realistyczne i zabezpieczone karami umownymi.
• Zakres odpowiedzialności dewelopera: Jak długo deweloper odpowiada za wady nieruchomości (rękojmia)? Jakie są procedury zgłaszania usterek?
• Zmiany w projekcie: Czy deweloper zastrzega sobie prawo do wprowadzania istotnych zmian w projekcie? Jeśli tak, w jakim zakresie i czy masz prawo do sprzeciwu?

To są tylko niektóre z punktów. Pamiętaj, że umowa deweloperska powinna chronić Twoje interesy w równym stopniu, co interesy dewelopera.

Pozwolenie na budowę: Czy jest prawomocne i zgodne z projektem?

Pozwolenie na budowę to fundamentalny dokument, który uprawnia dewelopera do rozpoczęcia i prowadzenia prac budowlanych. Bez niego inwestycja jest nielegalna. Numer pozwolenia powinien być podany w prospekcie informacyjnym. Jak je zweryfikować?

Możesz udać się do odpowiedniego urzędu miasta lub gminy (wydział architektury i budownictwa) i poprosić o wgląd do dokumentacji. Tam sprawdzisz, czy pozwolenie jest:

• Prawomocne: Oznacza to, że minął okres na odwołanie się od decyzji i jest ona ostateczna.
• Zgodne z projektem: Upewnij się, że pozwolenie dotyczy dokładnie tej inwestycji, którą zamierzasz kupić, i że zakres prac odpowiada temu, co jest przedstawione w prospekcie.
• Aktualne: Czy nie straciło ważności?

Brak prawomocnego pozwolenia na budowę to absolutna czerwona flaga i powód do natychmiastowego wstrzymania wszelkich działań związanych z zakupem.

Sprawozdanie finansowe: Czy deweloper jest w dobrej kondycji finansowej?

Analiza sprawozdań finansowych może dać Ci wgląd w kondycję finansową dewelopera. W przypadku spółek akcyjnych oraz niektórych spółek z ograniczoną odpowiedzialnością, sprawozdania finansowe są jawne i dostępne w Krajowym Rejestrze Sądowym (KRS). Czego możesz się z nich dowiedzieć?

• Bilans: Pokazuje aktywa i pasywa firmy, dając obraz jej majątku i zobowiązań.
• Rachunek zysków i strat: Informuje o przychodach, kosztach i wynikach finansowych firmy w danym okresie.

Choć analiza sprawozdań finansowych wymaga pewnej wiedzy ekonomicznej, nawet pobieżne przejrzenie może ujawnić niepokojące tendencje, takie jak długotrwałe straty, wysokie zadłużenie czy brak płynności. Jeśli nie czujesz się na siłach, warto skonsultować się z doradcą finansowym. Pamiętaj, że zdrowa kondycja finansowa dewelopera to mniejsze ryzyko dla Twojej inwestycji.

Weryfikacja dewelopera: Gdzie szukać informacji poza dokumentami?

Dokumenty to podstawa, ale nie wszystko. Aby mieć pełny obraz, musisz wyjść poza suche paragrafy i poszukać informacji w innych źródłach. Często to właśnie one ujawniają prawdziwe oblicze firmy.

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK): Sprawdź, czy deweloper nie stosował niedozwolonych klauzul.

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) to instytucja, która stoi na straży praw konsumentów. Prowadzi on rejestr klauzul niedozwolonych (tzw. klauzul abuzywnych), które są wpisywane do umów deweloperskich i naruszają interesy nabywców. Moim zdaniem, sprawdzenie tego rejestru jest absolutnie obowiązkowe. Wystarczy wejść na stronę UOKiK i wyszukać dewelopera. Jeśli firma figuruje w tym rejestrze, oznacza to, że w przeszłości stosowała nieuczciwe praktyki. UOKiK publikuje również decyzje dotyczące deweloperów, którzy naruszyli zbiorowe interesy konsumentów. To cenne źródło informacji o uczciwości i rzetelności firmy. Deweloper, który ma "czystą kartę" w UOKiK, zasługuje na większe zaufanie.

Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD): Czy przynależność do niego to gwarancja jakości?

Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) to organizacja branżowa, która zrzesza wielu deweloperów. Przynależność do PZFD jest dobrowolna, a członkowie zobowiązują się do przestrzegania Kodeksu Dobrych Praktyk. Moim zdaniem, fakt, że deweloper jest członkiem PZFD, może być pozytywnym sygnałem. Świadczy to o tym, że firma dąży do wysokich standardów i jest gotowa poddać się dodatkowym regulacjom etycznym. Nie jest to jednak jedyna i wyłączna gwarancja jakości czy uczciwości. Zawsze należy przeprowadzić pełną weryfikację, niezależnie od przynależności do jakiejkolwiek organizacji. Traktuj to jako jeden z wielu plusów, ale nie jako jedyny wyznacznik.

Internet i media społecznościowe: Jak oddzielić prawdziwe opinie od marketingu?

Internet i media społecznościowe są skarbnicą opinii, ale też miejscem, gdzie łatwo o manipulację. Jak oddzielić ziarno od plew i znaleźć wiarygodne informacje o deweloperze?

• Szukaj na forach branżowych: Specjalistyczne fora o nieruchomościach często gromadzą doświadczonych kupujących i ekspertów.
• Sprawdź grupy osiedlowe na Facebooku: Mieszkańcy poprzednich inwestycji dewelopera to najlepsze źródło informacji o jakości wykonania, terminowości i obsłudze posprzedażowej.
• Analizuj powtarzające się problemy: Jeśli wiele osób skarży się na te same kwestie (np. opóźnienia, wady wykonania, brak kontaktu), to jest to sygnał ostrzegawczy.
• Zwróć uwagę na reakcje dewelopera: Czy deweloper odpowiada na krytykę? Czy stara się rozwiązywać problemy, czy je ignoruje? Aktywna i konstruktywna komunikacja to dobry znak.
• Bądź sceptyczny wobec skrajnych opinii: Zarówno przesadnie entuzjastyczne, jak i bardzo negatywne opinie mogą być fałszywe. Szukaj wyważonych recenzji, które opisują konkretne doświadczenia.

Pamiętaj, że żaden deweloper nie jest idealny, ale liczy się jego podejście do problemów i chęć ich rozwiązywania.

Wizja lokalna na budowie i w okolicy: Zobacz na własne oczy jakość i postęp prac.

Żadne dokumenty ani opinie nie zastąpią osobistej wizyty. Wizja lokalna to niezbędny element weryfikacji. Odwiedź plac budowy, a także poprzednie realizacje dewelopera, jeśli to możliwe. Na co zwrócić uwagę?

• Postęp prac: Czy budowa idzie zgodnie z harmonogramem? Czy na placu budowy widać ruch i zaangażowanie?
• Jakość wykonania: Jeśli są już gotowe fragmenty, przyjrzyj się detalom. Czy materiały są wysokiej jakości? Czy wykonanie jest staranne?
• Czystość i organizacja na budowie: Uporządkowany plac budowy często świadczy o profesjonalizmie.
• Okolica inwestycji: Jakie są plany zagospodarowania przestrzennego? Czy w pobliżu są uciążliwe obiekty (np. ruchliwa droga, fabryka)? Sprawdź dostępność komunikacji, sklepów, szkół.
• Hałas i zapachy: Czy w okolicy panuje uciążliwy hałas (np. z drogi, lotniska) lub nieprzyjemne zapachy? Odwiedź okolicę o różnych porach dnia.
• Poprzednie realizacje: Jeśli deweloper ma już ukończone projekty, odwiedź je. Porozmawiaj z mieszkańcami o ich doświadczeniach z deweloperem i jakości wykonania.

To właśnie na miejscu możesz wychwycić szczegóły, które umkną Ci w dokumentach i w internecie.

Jak zebrać informacje i podjąć bezpieczną decyzję?

Weryfikacja dewelopera to proces wieloetapowy, który wymaga cierpliwości i skrupulatności. Zebranie wszystkich informacji i ich rzetelna analiza to klucz do podjęcia bezpiecznej decyzji. Pamiętaj, że to Twoje pieniądze i Twoja przyszłość.

Czerwone flagi: Lista sygnałów ostrzegawczych, które powinny zakończyć negocjacje.

Podsumowując, oto lista "czerwonych flag", które powinny wzbudzić Twój największy niepokój i skłonić do ponownego przemyślenia, a nawet zakończenia negocjacji:

• Negatywne wpisy w dziale 6 KRS: Informacje o upadłości, restrukturyzacji, likwidacji lub znaczących zaległościach.
• Poważne obciążenia w dziale III Księgi Wieczystej: Roszczenia, służebności lub prawa osób trzecich, które mogą utrudnić korzystanie z nieruchomości.
• Nietypowo wysoka lub wielokrotna hipoteka w dziale IV KW: Szczególnie jeśli nie jest to standardowy kredyt bankowy na budowę.
• Brak prawomocnego pozwolenia na budowę: Deweloper nie ma prawa budować.
• Znaczące rozbieżności między prospektem informacyjnym a wzorem umowy deweloperskiej.
• Niejasne, niekorzystne lub niezgodne z ustawą deweloperską zapisy w umowie: Np. brak rachunku powierniczego, jednostronne kary umowne.
• Figurowanie dewelopera w rejestrze klauzul niedozwolonych UOKiK lub liczne decyzje UOKiK przeciwko niemu.
• Liczne, powtarzające się negatywne opinie w internecie: Zwłaszcza dotyczące jakości wykonania, terminowości lub obsługi klienta.
• Unikanie odpowiedzi na pytania lub brak transparentności ze strony dewelopera: Dobry deweloper nie ma nic do ukrycia.
• Brak możliwości wizyty na budowie lub w poprzednich realizacjach.

Kiedy warto skonsultować się z prawnikiem lub doradcą?

Moim zdaniem, konsultacja z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości jest zawsze wskazana, niezależnie od tego, jak pewnie się czujesz. Są jednak sytuacje, w których jest ona wręcz niezbędna:

• Wykrycie którejkolwiek z wymienionych "czerwonych flag".
• Skomplikowane wpisy w Księdze Wieczystej, których nie rozumiesz.
• Nietypowe lub budzące wątpliwości klauzule w umowie deweloperskiej.
• Brak pewności co do kompletności lub zgodności dokumentów.
• Jeśli deweloper działa jako spółka celowa i masz wątpliwości co do jego zaplecza.
• Gdy masz do czynienia z nietypową formą prawną transakcji.

Dodatkowo, w przypadku wątpliwości co do jakości budowy, warto rozważyć konsultację z niezależnym inżynierem budownictwa lub rzeczoznawcą. Koszt takiej porady to inwestycja w Twoje bezpieczeństwo, która może uchronić Cię przed znacznie większymi stratami.

Przeczytaj również: Odbiór mieszkania od dewelopera: checklisty i triki eksperta

Twoja finalna checklista: Upewnij się, że sprawdziłeś absolutnie wszystko.

Abyś miał pewność, że niczego nie przeoczyłeś, przygotowałam dla Ciebie finalną checklistę. Przejdź przez nią punkt po punkcie, zanim podejmiesz ostateczną decyzję:

1. Sprawdziłem dewelopera w Krajowym Rejestrze Sądowym (KRS) pod kątem formy prawnej, zarządu, kapitału zakładowego i działu 6.
2. Zweryfikowałem Księgę Wieczystą gruntu (działy II, III, IV) pod kątem własności, obciążeń i hipotek.
3. Zapoznałem się z prospektem informacyjnym i sprawdziłem jego zgodność z rzeczywistością.
4. Dokładnie przeanalizowałem wzór umowy deweloperskiej, zwracając uwagę na harmonogram wpłat, kary umowne i warunki odstąpienia.
5. Zweryfikowałem prawomocność i zgodność pozwolenia na budowę w urzędzie.
6. Sprawdziłem dewelopera w rejestrze klauzul niedozwolonych UOKiK.
7. Poszukałem opinii o deweloperze w internecie i mediach społecznościowych.
8. Odbyłem wizytę lokalną na budowie i w okolicy, oceniając postęp prac i jakość wykonania.
9. Odbyłem wizytę w poprzednich inwestycjach dewelopera (jeśli istnieją) i porozmawiałem z mieszkańcami.
10. Upewniłem się, że deweloper korzysta z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego i rachunku powierniczego.
11. W razie wątpliwości skonsultowałem się z prawnikiem lub doradcą.
12. Nie zignorowałem żadnej "czerwonej flagi".